第五章　其他相关税收法律制度

　　第一节　房产税法律制度

　　第二节　契税法律制度

　　一、契税的概念

　　契税：在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　二、契税的纳税人和征税范围

　　(一)契税的纳税人——承受方纳契税

　　在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

　　1.契税是针对“承受方”征收的，转让方缴纳营业税、土地增值税等。

　　2.外国企业和外商投资企业是契税的纳税义务人。

　　【考题1·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。(　)(2008年)

　　『正确答案』×

　　【例题2·多选题】某房地产公司销售一套别墅，房地产公司应缴纳的税收有(　)。

　　A.营业税

　　B.增值税

　　C.城市维护建设税

　　D.契税

　　『正确答案』AC

　　(二)契税的征税范围

　　在我国境内转移土地、房屋权属的行为征契税;土地、房屋权属未转移的，不征收契税。

　　1.国有土地使用权出让;

　　2.土地使用权转让;

　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖;

　　自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一下调到1%。

　　4.房屋赠与;

　　5.房屋交换;

　　6.其它

　　(1)以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债;以获奖方式承受土地、房屋权属;以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等，征收契税。

　　(2)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的，属于契税征收范围。

　　(3)公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税;

　　(4)企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

　　(5)典当、继承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。

　　【考题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是(　)。(2009年)

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行

　　D.个人承租居民住宅

　　『正确答案』B

　　【例题2·多选题】下列有关契税的说法中正确的是(　)。

　　A.契税的纳税人是我国境内土地、房屋权属的承受者

　　B.契税的征税对象是我国境内产权发生转移的不动产

　　C.契税的纳税人不包括外商投资企业

　　D.契税的纳税人不包括国有经济单位

　　『正确答案』AB

　　三、契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　(一)契税的计税依据——不动产的价格

　　【考题1·判断题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。(　)(2007年)

　　[答疑编号1526050205]

　　『正确答案』√

　　『答案解析』房屋互换中，互换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税。本题中，多交付货币的一方是甲方，因此应该由甲方缴纳契税。

　　【例题2·单选题】下列关于契税的计税依据的说法中，正确的是(　)。

　　A.士地使用权出售的以评估价格为计税依据

　　B.土地使用权赠予的以市场价格为计税依据

　　C.土地使用权交换的以成交价格为计税依据

　　D.出让国有土地使用权的以重置价格为计税依据

　　『正确答案』B

　　(二)契税的税率——比例税率

　　实行3%～5%的幅度税率。

　　(三)契税应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　【考题1·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换;又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的有(　)。(2010年)

　　A. 100×3%=3(万元)

　　B.(100+60)×3%=4.8(万元)

　　C.(100+70)×3%=5.1(万元)

　　D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)

　　『正确答案』A

　　『答案解析』契税是由承受土地房屋权属转移的单位和个人缴纳的;对于交换土地使用权或房屋的，交换价格相等的，免征契税。本题中周某只有购买新住房需要缴纳契税。

　　【考题2·单选题】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为(　)万元。(2008年)

　　A.4.8

　　B.2.88

　　C.2.16

　　D.0.72万元

　　『正确答案』D

　　『答案解析』房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。黄某应缴纳的契税=(96-72)×3%=0.72(万元)。

　　四、契税的税收优惠

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

　　3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税;

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

　　五、契税纳税义务发生时间、纳税地点和纳税期限

　　(一)纳税义务发生时间

　　纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　(二)纳税地点

　　向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。

　　(三)纳税期限

　　自纳税义务发生之日起10日内办理纳税申报。