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　　1.房地产投资项目方案比选概述

　　1.1房地产投资项目方案的类型

　　1.2房地产投资项目方案比选的含义和作用

　　1.1房地产投资项目方案的类型

　　所谓方案类型，是指一组备选方案之间所具有的关系。从大类上看，方案之间的关系有独立关系、互斥关系和相互关系三种。具体投资方案的类型(6种)：

　　■ 独立方案选择

　　■ 互斥方案选择

　　■ 混合方案选择

　　■ 互补方案

　　■ 现金流量相关方案

　　■ 组合一互斥方案

　　■ 独立方案选择

　　■是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案

　　■若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的

　　例：现有投资期为一年的A、B、C三个方案，仅向A方案投资时，投资额为200万元，收益为260万元;仅向B方案投资时，投资额为300万元，收益为375万元;C方案投资时，投资额为100万元，收益为125万元。若以600万元同时向三个方案投资，收益正好为760万元，则说明A、B、C三个方案是相互独立的。

　　■ 互斥方案选择

　　■ 若干方案中选择其中任何一个，其它方案就必然被排斥

　　■ 混合方案选择

　　■若干个独立方案，而在每个独立方案中又存在若干个互斥方案。

　　■ 互补方案

　　是指方案之间存在技术经济互补关系的一组方案。某一方案的接受有助于其他方案的接受。

　　又分为：

　　■对称的经济互补关系：缺少其中任何一个项目，其他项目就不能正常运行

　　■非对称的经济互补关系：采用方案A并不一定要采用方案B，但B对A有益处

　　■ 现金流量相关方案

　　是指方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量变化的一组方案

　　火车、汽车、轮船、飞机。任何一个方案的实施或放弃都会影响到另一方案的现金流量

　　■ 组合一互斥方案

　　是指在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。

　　例如，现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为l000万元、600万元、400万元、300万元。当资金总额限量为l000万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有：A、B、C、D、B+C、B+D、C+D个组合方案。

　　≤1000万元

　　独立方案的比选可分为两种情况，当各投资项目相互独立

　　□若资金对所有项目不构成约束，只要分别计算各项目的FNPV或FIRR，选择所有FNPV≥0或FIRR≥ic的项目即可;

　　□若资金不足以分配到全部FNPV≥O的项目时，即形成所谓的资金约束条件下的定量分配问题时，可以把独立方案转化为互斥方案，再采用互斥方案比选的方法进行。

　　□对于混合方案的比选问题，也可以将混合方案组合成互斥方案群，然后根据互斥方案比选的方法进行。

　　【例题1·单选题】【典型例题】方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是( )。

　　A.独立方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.现金流量相关方案

　　[答案]A

　　【例题2·单选题】【典型例题】某房地产开发企业有购买三宗土地进行房地产开发的机会，而每一个项目分别有几个方案，但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案。这时，该企业面临着的方案选择类型是( )。

　　A.组合一互斥方案

　　B.混合方案

　　C.现金流量相关方案

　　D.互补方案

　　[答案]B

　　【例题3·单选题】【典型例题】下列对方案经济关系的描述中，描述互补型的方案是( )。

　　A.在一组方案中，方案之间不完全互斥，也不完全相互依存，但任何一个方案的取舍会导致其他方案现金流量的变化

　　B.在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件(如受资金、劳动力、材料、设备及其他资源拥有量限制)，则只能从中选择一部分方案实施

　　C.在一组方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

　　D.若干备选方案中，选择其中一个方案，则其他方案就必然被淘汰

　　[答案]C

　　[解析]A是现金流量相关方案;B组合一互斥方案;D互斥方案

　　【例题4·单选题】【典型例题】现有甲、乙、丙、丁四个独立方案，它们所需要的投资分别为900万元、500万元、300万元和200万元。当资金总额限量为900万元时，除甲方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，可能选择的方案共有( )组合方案。

　　A.六个

　　B.七个

　　C.八个

　　D.九个

　　[答案]B

　　【例题5·多选题】【典型例题】下列各项属于投资项目经济关系的主要类型是( )。

　　A.独立方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D.互补方案

　　E.现金流量相关方案

　　[答案]ABCDE

　　【例题6·多选题】【典型例题】现有独立方案A、B、C、D，它们所需要的投资分别为l000万元、900万元、800万元和700万元。当资金总额限量为1500万元时，除A方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有( )。

　　A.A方案

　　B.B方案

　　C.B+C方案

　　D.B+D方案

　　E.C方案

　　[答案]CD

　　1.2房地产投资项目方案比选的含义和作用

　　□含义：房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。

　　□房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选。二是同一项目的投资方案比选。

　　□作用：

　　①有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案。

　　②使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用。

　　③有利于提高决策者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的失误。

　　④有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

　　【例题·多选题】【典型例题】房地产投资项目比选，对投资者能起到的帮助有( )。

　　A.有利于投资者把握最佳的投资机会

　　B.有利于投资者选择最优的投资方案

　　C.使投资者有限的资金得到相对安全和有效的利用

　　D.有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资失误

　　E.有利于增强投资者的市场竞争能力

　　[答案]ABC