第四节　房地产投资项目风险分析

　　【本节主要内容】

　　1. 房地产投资项目风险分析概述

　　2. 房地产投资风险识别

　　3. 房地产投资风险估计及评价

　　4. 房地产投资风险应对

　　【内容详解】

　　1. 房地产投资项目风险分析概述

　　1.1 房地产投资风险的含义

　　■ 风险

　　☆ 风险是某种不利事件或损失发生的概念及其后果的函数

　　■ 房地产投资风险

　　☆ 指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括投入资本的损失和预期收益未达到的损失

　　■ 房地产投资各阶段的主要风险

　　房地产投资阶段　　主要风险表现

　　论证设计阶段　　市场研究与项目评估分析和预测的准确性

　　资金筹措阶段　　资本结构的变化对未来收益的影响

　　项目建设阶段　　①承包商的项目控制与管理能力

　　②通货膨胀

　　③不可预料事件

　　■ 房地产投资项目风险分析的内涵

　　☆ 投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点

　　【例题·单选题】【2007年真题】在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是( )。

　　A.发生不可预料的意外事件

　　B.资本结构的变化

　　C.项目评估分析和预测的准确性

　　D.承包商对项目控制与管理的能力

　　[答案]C

　　1.2 房地产投资风险的特征(六特征)

　　■ 客观性-风险客观存在，不以人的意志为转移

　　■ 不确定性-难以预知

　　■ 潜在性-是风险存在的形式，受其它事物影响

　　■ 损益双重性-风险也意味着机会

　　■ 可测性-风险不确定但是可以进行主观的决断

　　■ 相关性-风险与投资行为及决策相关

　　1.3 房地产投资项目风险分析的含义和内容

　　■ 含义

　　☆ 在财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别项目在将在建设和运营过程中潜在的主要风险因素，提示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失

　　■ 内容(四环节)

　　☆ 风险识别

　　☆ 风险估计

　　☆ 风险评价

　　☆ 风险应对

　　【例题·单选题】【2008年真题】风险管理的内容不包括( )。

　　A.风险制造　　　B.风险识别

　　C.风险评估　　　D.风险应对

　　[答案]A

　　[解析]风险管理的内容主要有四项，分别是风险识别、风险估计、风险评价和风险应对。

　　2. 房地产投资风险识别

　　2.1 风险识别的概念(两个环节)

　　■ 感知风险-认识面临哪些客观存在的风险

　　■ 分析风险-分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因

　　2.2 房地产投资风险识别的目的和特点

　　■ 目的

　　☆ 为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础

　　☆ 为选择最佳的风险应对方案提供依据

　　■ 特点

　　☆ 系统性

　　☆ 连续性

　　☆ 制度性

　　2.3房地产投资风险的类型

　　分类标准　　风险类型

　　按是否有获利机会　　纯粹风险

　　投机风险

　　按风险因素的性质　　静态风险

　　动态风险

　　按风险所涉及的范围　　基本风险

　　特定风险

　　按风险的影响范围　　局部风险

　　整体风险

　　按形成损失的原因　　自然风险

　　社会风险

　　经济风险

　　政治风险

　　按风险的可管理程度　　可管理风险

　　不可管理风险

　　按风险承担者　　政府风险

　　投资方风险

　　业主风险

　　承包商风险

　　分包方风险

　　供应商风险

　　担保方风险

　　按风险来源　　系统风险

　　非系统风险

　　■ 系统风险(8项)-对市场内所有项目都产生影响，投资者无法避免或消除的风险

　　☆ 通货膨胀风险(购买力风险)

　　☆ 市场供求风险

　　☆ 周期风险-房地产市场周期波动

　　☆ 变现风险

　　☆ 利率风险

　　☆ 政策风险

　　☆ 政治风险

　　☆ 或然损失风险

　　■ 非系统风险(5项)-只对个别项目产生影响，投资者可以设法避免或通过投资组合方法消除

　　☆ 收益现金流风险-实际收益现金流未达到预期目标要求

　　☆ 资本价值风险-收益率的变化使得预期资本价值与现实资本价值之间产生差异

　　☆ 比较风险(机会成本风险)

　　☆ 时间风险-与投资时间和时机有关的风险

　　☆ 持有期风险-与持有时间相关的风险

　　2.4 投资风险识别的主要方法

　　■ 问卷调查法

　　■ 专家调查法

　　■ 情景分析法

　　方法　　步骤　　注意事项或适用情况

　　问卷调查法　　列出调查表需要收集的信息

　　设计问题，并确定每个问题的类型

　　选择题型，并设计好问题的次序

　　进行初步测试，然后征求意见

　　修改调查表，得出正式调查表 　　调查表的问题要简短明了、一目了然

　　每一个问题只包含一项内容

　　问题中不使用专门术语，要通俗易懂

　　问题的选择答案不要过多，含义要明确

　　注意问题提出的方式

　　专家调查法　　拟定风险因素专家调查表

　　选择专家10~20位

　　寄发调查表反复征询专家意见

　　撰写调查报告

　　情景分析法　　筛选

　　监测

　　诊断 　　提醒投资者注意某种措施或政策可能引起的风险及其后果

　　建议需要进行监测的房地产投资风险范围

　　研究某种关键性因素地未来房地产投资决策过程的影响

　　3. 房地产投资风险估计及评价

　　3.1 投资风险估计与评价的步骤

　　■ 列出需要进行概率分析的不确定因素

　　■ 选择投资项目风险分析的财务指标

　　■ 分析确定每个不确定因素发生的概率

　　■ 计算在概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

　　3.2 投资风险估计

　　■ 投资风险估计的概念

　　■ 风险估计的分类

　　☆ 主观概率估计-根据人的知识和经验以及对事件的了解和认识，对未来发生的可能性作出主观估计。风险估计常用主观概率估计

　　☆ 客观概率估计-用统计的方法计算某一风险发生的可能性

　　■ 概率的特性

　　☆ 所有可能发生的事件每一个事件发生的概率大于或者等于零，小于或等于1

　　☆ 各种可能发生的概率总和必须等于1

　　■ 主观概率预测的方法

　　【重点难点】

　　■ 期望值、标准差、变异系数的计算

　　■ 当两个方案的期望值相同或相近时，可采用标准差来测度风险，如期望值不相同也不相近时，要用变异系数来比较风险的大小

　　3.3 投资风险评价(两种类型)

　　■ 以经济指标的累计概率、标准差、变异系数为判别标准

　　☆ 投资项目的财务内部收益率大于等于基准收益率的累计概率越大，风险越小

　　☆ 标准差越小，风险越小

　　☆ 变异系数越小，风险越小

　　■ 以综合风险等级为差别标准

　　☆ 划分风险等级的方法

　　△ 短阵列表法

　　☆ 综合风险等级

　　△ K-项目风险很强，应放弃项目

　　△ M-项目风险强，需要修正拟议中的方案，通过改变项目定位或设计采取补偿措施

　　△ T-表示风险较强，需要设定某些指标的临界值，指标一旦达到临界值，就要变更设计或对负面影响采取补偿措施

　　△ R-风险适度，适当采取措施后不影响项目

　　△ I-风险弱，可忽略

　　4. 房地产投资风险应对

　　4.1 风险应对原则

　　■ 连续性-每个阶段都面临各种风险

　　■ 针对性-不同的房地产项目具有不同的风险

　　■ 可行性-风险应对措施在财务、技术等方面切实可行

　　■ 经济性-寻求用最小的费用获取最大的风险效益

　　4.2 风险应对方法(六种方法)

　　■ 风险预防

　　☆ 概念

　　△ 事先采取相应的措施，阻止风险损失的发生

　　☆ 措施

　　△ 防止危险因素产生

　　△ 减少已存在的危险因素

　　△ 对风险因素进行时间与空间上的隔离

　　△ 加强投资方保护能力

　　△ 进行风险预防的评价

　　△ 对下一步预防目标进行审核与规划

　　■ 风险回避

　　☆ 概念

　　△ 投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施

　　■ 风险转移

　　☆ 概念

　　△ 房地产投资者以某种方式(主要是契约或合同)将风险损失转给他人承担

　　☆ 方法

　　△ 契约性转移-预售、预租、出售一定年限的房地产使用权、项目工程出包与分包

　　△ 项目资金证券化(一发行股票、债券等有价证券，二是成立房地产投资信托机构)

　　■ 风险组合

　　☆ 概念

　　△ 将类似但不会同时发生的风险集中组合，使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失部分的补偿

　　☆ 方式

　　△ 项目的空间分离

　　△ 项目的时间分离

　　△ 增加项目的独立性，减少相关性

　　△ 增加风险单位数量

　　△ 企业合并与多种经营

　　■ 风险自留

　　☆ 概念

　　△ 投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失

　　☆ 局限性

　　△ 它要求对风险进行准确的评估和预测，费用较高

　　△ 在风险基金不足以补偿损失的情况下，会发生经济困难

　　△ 有可能出现短期风险突发，导致收益小于成本

　　☆ 种类

　　△ 承担风险-消极的自我承担和积极的自我承担

　　△ 自保风险

　　概念　　适用范围　　形式

　　承担风险　　损失直接摊入成本　　△ 用其他方法处理的成本高于自我承担风险的代价

　　△ 风险带来的损失小，对经营者影响不大

　　△ 对于不可转移出去的风险，只能承担

　　△ 风险管理人员由于缺乏风险技术知识或疏忽处理造成的风险损失

　　自保风险　　损失不直接摊入成本，由企业本身通过预测其拥有风险损失发生的概率与程度，根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致的损失的积极性自我承担　　适用于损失较大的风险　　△ 将风险损失摊销计入成本

　　△ 建立和使用内部风险损失基金

　　△ 组织和经营专业自保公司，降低企业总体风险水平

　　■ 风险利用

　　☆ 分析该风险的利用可能性和利用价值

　　☆ 必须对利用风险所需付出的代价进行分析

　　【例题1·多选题】【2008年真题】采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有( )。

　　A.防止相关风险因素的产生

　　B.设立内部风险损失基金

　　C.通过合同将损失转移给非保险企业

　　D.对已经存在的相关风险因素进行监控

　　E.对相关风险因素进行时间和空间隔离

　　[答案] ADE

　　【例题2·单选题】【2007年真题】房地产投资风险转移的主要形式是( )。

　　A.将风险损失摊销计入成本

　　B.从未发生风险损失项目的收益中补偿

　　C.与非保险业的其他人签订合同

　　D.建立内部风险基金

　　[答案]C

　　4.3 风险防范策略

　　■ 保险策略-适用于意外风险

　　■ 投资分散策略

　　☆ 投资区域分散

　　☆ 投资种类分散

　　☆ 投资时间分散

　　■ 融资策略-发行股票，将风险分散于社会

　　■ 联合策略-企业的联合