第三节　房地产投资项目敏感性分析

　　1.敏感性分析的含义和作用

　　■ 含义

　　☆ 指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响，从而找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力

　　■ 敏感程度的表示方法(两种表示方法)

　　☆ 表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度

　　☆ 表示为评价指标达到临界点时某个因素允许变动的最大幅度

　　■ 作用

　　☆ 使决策者了解不确定因素对指标的影响，提高决策的准确性和科学性

　　☆ 启发经济评价人员对较为敏感的因素进行分析研究，提高预测的可靠性

　　☆ 了解投资项目的风险来源和风险大小

　　☆ 可以筛选出较为敏感的因素，尽量降低其不确定性，减少投资风险

　　☆ 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值

　　2.敏感性分析的方法

　　■ 方法

　　☆ 单因素敏感性分析

　　☆ 多因素敏感性分析

　　■ 表示方法(两种)

　　☆ 敏感性分析表-不确定因素按一定比例变化，引起评价指标的变动幅度

　　☆ 敏感性分析图-指标达临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度

　　3.单因素敏感性分析方法(五步)

　　3.1 确定用于敏感性分析的财务评价指标

　　■ 经营型项目-投资回收期、内部收益率

　　■ 出售型项目-净现值、成本利润率

　　■ 投资机会研究阶段-选用静态指标，投资收益率和静态投资回收期

　　■ 初步可研和可研阶段-动态指标，净现值和内部收益率

　　3.2 选择需要分析的不确定因素(两选取原则)

　　■ 不确定因素预计在其可能的变动范围内对经济评价指标的影响较大(影响大)

　　■ 不确定因素在确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大(把握小)

　　3.3 确定因素的波动程度及其对分析指标带来的增减变化情况

　　■ 确定不确定因素的变动幅度

　　■ 不确定因素每次变动对经济评价指标的影响

　　■ 把不确定因素的变动及相应经济评价指标变动结果用图或表的形式表示出来

　　3.4 确定敏感性因素(两种方法)

　　■ 敏感度系数(内涵就是弹性)

　　☆ 指项目评价指标变化的百分率与不确定因素变化的百分率之比

　　☆ 敏感度系数绝对值高，表示项目对该不确定因素的敏感程度高

　　☆ 系数大于零，说明指标与因素同方面变化

　　☆ 系数小于零，说明指标与因素反方向变化

　　■ 临界点

　　☆ 临界点是不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，是费用增长的百分率或是效益降低的百分率

　　☆ 在基准收益率一定的条件下，临界点越低，说明该因素对项目评价指标的影响越大，项目对因素越敏感

　　3.5 进一步分析

　　■ 进一步分析研究，提出相应的对策

　　4.多因素敏感性分析方法

　　■ 敏感面分析法

　　■ 乐观-悲观分析法