第二节　房地产投资项目盈亏平衡分析

　　1.盈亏平衡分析的概念及基本原理

　　■ 盈亏平衡分析概念

　　☆ 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，又称为量本利分析

　　■ 目的

　　☆ 找出保本点(利润为零时)

　　☆ 找出临界点(利润为某一水平时)

　　■ 种类

　　☆ 线性盈亏平衡分析

　　☆ 非线性盈亏平衡分析

　　■ 基本原理

　　☆ 全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分　总成本=固定成本+变动成本

　　☆ 建立成本、产量和利润三者的数学模型　利润=销售收入-总成本-税金

　　☆ 求取保本点或临界点

　　2.固定成本与变动成本的分解

　　2.1 概念

　　■ 固定成本

　　☆ 在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本

　　■ 变动成本

　　☆ 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动关系的成本

　　■ 混合成本

　　☆ 虽然也随产量的变动而变动，但不成比例

　　☆ 将混合成本中的变动成本和固定成本两种因素分解出来，再分别划入两种成本中去

　　2.2 固定成本与可变成本分解的方法(三种方法)

　　■ 费用分解法

　　☆ 按投资项目的成本按科目一一列出，对成本进行逐项目分析

　　■ 高低点法-求出单位变动成本

　　　☆ 可变成本=单位变动成本×产量

　　☆ 总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本

　　■ 回归分析法

　　3. 线性盈亏平衡分析方法

　　3.1 线性盈亏平衡分析的假设条件

　　■ 销售收入和成本为产量的线性函数

　　■ 产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去

　　■ 产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数

　　■ 产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数

　　■ 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

　　■ 按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品

　　3.2 盈亏平衡点的计算

　　■ 图解法(看线性盈亏平衡分析图)

　　☆ 横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

　　☆ 画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)

　　☆ 将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

　　☆ 画出销售收入线

　　☆ 销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量

　　☆ 盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小

　　■ 数学计算法(五种表示方法)

　　3.3 盈亏平衡分析的评价原则

　　■ 盈亏平衡点越低越好，BEP(V)除外

　　☆ 盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强

　　☆ 盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益

　　☆ 盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力

　　【形象理解】

　　■ 对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利?

　　【例题1·单选题】【2008年真题】某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元/平方米，单位产品的可变成本为2 500 元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为( )平方米。

　　A.14 500　　B.16 700

　　C.20 000　　D.22 000

　　[答案]C

　　[解析]本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。

　　设保本开发面积为x平方米。

　　0.4x-3000-0.25x=0 x=20000

　　【例题2·单选题】【2006年真题】某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元，住宅平均售价为5000元/平方米，单位产品可变成成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元，则需开发的面积为( )平方米。

　　A.14300　　B.16000

　　C.20000　　D.21500

　　[答案]D

　　[解析]求用产量表示的盈亏平衡点(注意单位)

　　设需要开发的面积是x平方米

　　固定成本=4000

　　单位可变成本=3000元=0.3万元

　　销售价格=5000元=0.5万元

　　利润总额=300

　　0.5X-4000-0.3X=300

　　解得：X=21500平方