第五节　房地产投资项目经济评价指标和方法

　　1. 房地产投资项目经济评价指标体系

　　■财务评价目标

　　☆项目的盈利能力

　　☆项目的清偿能力

　　▼财务清偿能力-项目收回全部投资的能力

　　▼债务清偿能力-项目清偿债务的能力

　　■指标体系

　　2. 动态盈利指标及其计算

　　2.1 财务净现值

　　■概念

　　☆指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动的起始点的现值之和

　　■实质

　　☆都是把资金换算到起始点时进行计算，即F～P或A~P

　　■基准收益率(基准折现率)

　　☆是企业或投资者以动态的观点所确定的，可接受的投资项目方案最低标准的收益水平(最低盈利水平)

　　☆以行业的平均收益率为基础，综合考虑资金成本、投资风险、通胀及资金限制等影响因素

　　■计算公式

　　☆F～P或A~P后，再计算所有现金流的代数和

　　■评价准则

　　☆PNPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受

　　☆PNPV<0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受

　　■优点

　　☆考虑了资金的时间价值

　　☆经济意义明确直观

　　☆判断准则直观明了

　　■缺点

　　☆计算时必须事先给出基准收益率或设定的收益率来折现，而该折现率的确定比较难

　　☆是绝对指标而不是相对指标，不能反映投资的使用效率(即没有考虑初始投资的大小)

　　2.2 财务内部收益率

　　■概念

　　☆使投资方案各年现金流入量的总现值与各年现金流出量的总现值相等的折现率(NPV=0时的折现率)

　　■实质

　　☆反应项目的盈利能力

　　☆还表明项目投资所能支付的最高贷款利率

　　■内部收益率函数的性质-减函数

　　☆i1时，净现值为FNPV1>0，则r一定比i1大

　　☆i2时，净现值为FNPV2<0，则r一定比i2小

　　■计算方法-插值法

　　☆i1时，净现值为FNPV1>0

　　☆i2时，净现值为FNPV2<0

　　☆i1、 i2之差一般不宜超过2%，最大不超过5%

　　■评价准则

　　☆内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受

　　☆内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受

　　■优点

　　☆考虑了资金的时间价值

　　☆计算时无须事先确定基准收益率

　　■缺点

　　☆非常规现金流量项目，FIRR可能无解，也可能出现多个解

　　2.3 动态投资回收期

　　■概念

　　☆是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后，再来推算投资回收的期限，即自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份

　　■实质

　　☆指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间，用于衡量投资项目初始投资回收速度

　　■公式(下述现金流量必须为折现后)

　　■评价准则

　　☆动态投资回收期小于等于基准投资回收期，项目可行

　　☆动态投资回收期大于基准投资回收期，项目不可行

　　■优点

　　☆指标容易理解，计算简便，一定程度上显示了资本的周转速度

　　■缺点

　　☆没有全面地考虑方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况

　　■动态投资回收期与内部收益率的区别

　　☆两指标在评价方面是等价的

　　☆若基准收益率等于财务内部收益率，则动态投资回收期就等于项目的寿命周期

　　☆如果动态投资回收期小于寿命周期，则基准收益率一定小于内部收益率

　　3. 静态盈利指标及其计算

　　3.1 成本利润率

　　■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

　　■必须假定项目全部建成并销售完成，一个项目只有一个，不分年

　　■成本利润率大于或等于目标利润率，则项目可行，反之则不可接受

　　3.2 投资利润率

　　■投资利润率高于或等于规定的行业标准投资利润率或行业的平均利润率，则项目可行

　　3.3 资本金利润率

　　■如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行

　　3.4 资本金净利润率

　　3.5 静态投资回收期

　　■在不考虑资金的时间价值的条件下，项目以净收益回收其总投资所需要的时间

　　■房地产投资项目，一般自投资起始点算起

　　■不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

　　■折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长

　　■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期

　　■折现率越大，则两者之间的差距越大

　　4. 清偿性指标及其计算

　　4.1 借款偿还期

　　■概念

　　☆指在项目经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间

　　■适用范围

　　☆出售型项目不需计算，置业投资项目和经营型开发项目需要计算

　　■可用于还款的资金

　　☆利润

　　☆折旧

　　☆摊销

　　☆其他还款资金

　　■评价标准

　　☆借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目具有清偿能力

　　4.2 利息备付率

　　■概念

　　☆在借款偿还期内，税息前利润与当期应付利息的比值

　　☆表示项目偿还利息的保障程度和支付能力

　　☆可分年计算，也可按整个借款期计算

　　■公式

　　■评价准则

　　☆一般房地产项目，利息备付率大于2

　　☆利息备付率小于1时，说明项目没有足够的资金支付利息

　　4.3 偿债备付率

　　■概念

　　☆各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值

　　☆反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力

　　☆可以分年计算，也可以按整个借款期计算

　　■公式

　　■评价标准

　　☆一般情况，偿债备付率不宜低于1.3

　　☆当偿债备付率小于1时，表示当期资金不足以偿还当期债务

　　4.4 财务比率(依据资产负债表计算)