第三节 房地产投资项目现金流量
1. 出售型房地产开发项目的现金流量
1.1 出售型的现金流入-总投资等于总成本费用
■现金流入项目
☆销售收入
■分析销售收入时的注意事项
☆存在预售，所以要合理确定不同时点的商品房销售比例
☆多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例
☆各个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测
1.2 出售型的现金流出
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序 号 |
项 目 |
备 注 |
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1 |
土地取得成本 |
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1.1 |
土地使用权出让金 |
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1.2 |
城市基础设施建设费 |
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1.3 |
征地拆迁补偿安置费 |
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1.4 |
土地使用权取得税费 |
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2 |
开发成本 |
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2.1 |
勘察设计和前期工程费 |
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2.2 |
建筑安装工程费 |
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2.3 |
基础设施建设费 |
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2.4 |
公共配套设施建设费 |
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2.5 |
开发期间税费 |
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3 |
开发费用（三项） |
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3.1 |
管理费用 |
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3.2 |
销售费用 |
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3.3 |
财务费用 |
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3.3.1 |
利息支出 |
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3.3.2 |
其他财务费用 |
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4 |
销售税费 |
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4.1 |
营业税及附加 |
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4.2 |
其他销售税费 |
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2. 经营型房地产开发项目的现金流量
2.1 经营型现金流入
■租金收入
■自营收入
■转让收入
2.2 经营型现金流出
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序 号 |
项 目 |
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1 |
固定资产投资 |
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同销售型的成本分类 |
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2. |
经营成本 |
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2.1 |
人工费 |
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2.2 |
公共设施设备日常运行、维修及保养费 |
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2.3 |
绿化养护费 |
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2.4 |
清洁卫生费 |
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2.5 |
保安费用 |
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2.6 |
办公费 |
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2.7 |
固定资产折旧费 |
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2.8 |
不可预见费 |
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2.9 |
保险费 |
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2.10 |
物业服务企业管理利润 |
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2.11 |
法定规费 |
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2.12 |
房产税 |
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3.房地产置业投资项目的现金流量(购买型)
3.1 购买型置业投资的现金流入(与经营型房地产开发项目同)
■租金收入
■自营收入
■转让收入
3.2 购买型置业投资的现金流出
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序 号 |
项 目 |
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1 |
购买房地产的投资（与经营型完全相同） |
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同销售型的成本分类 |
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2. |
经营成本（与经营型完全相同） |
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2.1 |
人工费 |
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2.2 |
公共设施设备日常运行、维修及保养费 |
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2.3 |
绿化养护费 |
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2.4 |
清洁卫生费 |
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2.5 |
保安费用 |
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2.6 |
办公费 |
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2.7 |
固定资产折旧费 |
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2.8 |
不可预见费 |
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2.9 |
保险费 |
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2.10 |
物业服务企业管理利润 |
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2.11 |
法定规费 |
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2.12 |
房产税 |
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【难点】现金流出处理上的特殊性
■如购买房地产投资全部来自自有资金，则全部位于起始点的初始投资
■如购买房地产投资一部分来自自有资金，一部分来自银行贷款，则自有资金部分表现为初始投资，借贷部分表现为还款期内每期的还本付息额
中级经济基础 
