第五章　房地产投资项目经济评价

　　第一节　房地产投资概述*

　　1. 投资的概念和类别

　　1.1 投资的概念

　　■是投资者以获取未来收益为目的，投放一定量的资金，以经营某项事业的行为

　　■本质是以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费

　　1.2 投资的类别

　　■类别

　　☆直接投资(拥有所有权)

　　☆间接投资(投资于有价证券)

　　■直接投资与间接投资的区别

　　☆直接投资是资金所有者和资金使用者合一，是资产所有权和经营权统一

　　☆间接投资所有权和使用权分离，投资者对资产及经营无直接控制权

　　■直接投资与间接投资的联系

　　☆间接投资可以为直接投资筹措到所需资金

　　☆直接投资可以通过企业生产能力的变化影响投资者对企业的预期，从而影响间接投资

　　2. 房地产投资的含义和形式

　　2.1 概念

　　■是指投资者以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为。

　　2.2 形式

　　■房地产直接投资

　　☆房地产开发投资(原料生产过程)

　　▼出售型房地产开发投资

　　▼出租型房地产开发投资

　　▼自营型房地产开发投资

　　☆房地产置业投资(获得成品过程)

　　▼购买型房地产投资

　　▼租赁型房地产投资

　　■房地产间接投资

　　☆房地产企业股票

　　☆房地产债券

　　☆房地产投资信托基金

　　☆住房抵押贷款支持证券

　　【例题·单选题】【典型例题】能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币-产品-货币的投资过程，且实现地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是( )。

　　A.出售型房地产开发投资

　　B.租赁型房地产置业投资

　　C.经营型房地产开发投资

　　D.购买型房地产置业投资

　　[答案]A

　　[解析]要点一：增加供给，意味着是开发投资而非置业投资;要点二，货币-产品-货币的过程是出售型而非租赁或经营型。

　　3. 房地产投资的特点(八性)

　　■投资品种的多样性

　　■投资变现的复杂性

　　■投资价值的附加性

　　■投资区域的差异性

　　■投资收益的个别性

　　■投资过程的综合性

　　■投资预期的风险性

　　■投资决策的专业性

　　4. 房地产投资的构成

　　4.1 主体构成

　　■国家

　　■企业

　　■个人

　　4.2 资金构成

　　■企业自有资金

　　■预售收入

　　■信贷融资

　　■债券融资

　　■利用外资

　　■财政资金