第五节　房地产市场分析和预测

　　1.房地产市场分析

　　1.1 房地产市场分析的概念与作用

　　■概念

　　☆在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，为房地产企业营销决策提供依据

　　■房地产市场预测的作用

　　☆房地产开发商——决策的依据

　　☆投资者和金融机构——放贷的先决条件

　　☆设计人员——了解市场才能满足市场

　　☆营销经理——制定销售策略、广告策略的依据

　　☆地方政府——审批管理市场的依据

　　☆租户和购房者——作出租售决策的依据

　　■市场区域的确定(同一供求范围之内的区域)(重点)

　　☆概念

　　▼市场区域是指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给

　　☆定义市场区域的工作内容

　　▼描绘市场区域

　　▼在相应地图上标出市场区域的边界

　　▼解释确定市场区域边界的依据

　　☆影响市场区域形状和大小的关键因素

　　▼自然特征

　　▼建筑阻碍、高速公路或铁路

　　▼人口密度的大小

　　▼政治区域

　　▼邻里关系和人口统计特征

　　▼发展的类型和范围

　　▼竞争性项目的区域

　　☆物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响(可以行政区域为界限)

　　1.2 房地产市场分析的内容

　　■宏观因素分析(三个层次)

　　☆就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析

　　☆研究其所选定开发地区的城市发展与建设情况

　　☆对项目所在地域的情况进行分析

　　■市场状况分析

　　☆供给分析

　　☆需求分析

　　☆结论

　　【重点】市场状况分析的内容

　　供给分析　　1) 市场存量、走势和未来可能的供给量

　　2) 分析市场商业周期和建造周期循环运动情况，分析供求之间的差异

　　3) 分析竞争项目的功能和特点

　　需求分析　　1) 需求预测

　　2) 市场占有率分析

　　3) 吸纳率分析

　　项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开发项目市场占有率的乘积。

　　结论　　1) 住宅项目

　　2) 写字楼项目

　　3) 商业购物中心项目

　　4) 工业或仓储项目

　　2.房地产市场预测

　　2.1 房地产市场预测的种类

　　■按预测的时间的长短

　　☆短期预测

　　☆中期预测——1-5年

　　☆长期预测——5年以上

　　■按预测对象的范围

　　☆宏观市场预测

　　☆微观市场预测

　　■按预测方法的性质

　　☆定性预测

　　☆定量预测

　　【例题·单选题】【2008年真题】对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。

　　A.房地产市场细分

　　B.房地产资料收集

　　C.房地产市场预测

　　D.房地产竞争分析

　　[答案]C

　　[解析]本题考查房地产市场预测的概念。房地产市场预测是在房地产市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用科学方法和经验，对房地产企业和房地产市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析的判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据的过程。本题可采用排除法

　　2.2 房地产市场预测的方法

　　■定性分析方法

　　☆购买者意图调查法

　　☆销售人员意见综合法

　　☆专家意见法(特尔菲法)

　　■定量分析方法

　　☆时间序列预测法

　　▼简单平均法

　　▼移动平均法

　　▼加权移动平均法

　　☆回归分析预测法

　　▼一元回归模型

　　▼多元回归模型

　　☆市场因子推演法

　　【易混淆点辨析】

　　定性方法　　现场调研方法(定量方法)

　　房地产市场调研　　小组访谈法

　　深度访谈法

　　投射法　　询问法

　　观察法

　　试验法

　　房地产市场预测　　购买者意图调查法

　　销售人员意见综合法

　　专家意见法(特尔菲法)　　时间序列预测法

　　回归分析预测法

　　市场因子推演法

　　【例题·多选题】【2008年真题】下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。

　　A.时间序列法

　　B.回归分析法

　　C.市场因子推演法

　　D.德尔菲法

　　E.购买者意图调查法

　　[答案]ABC

　　[解析]本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种，分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法，而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。

　　2.3 房地产市场预测的步骤

　　■确定预测对象和预测目的

　　■制定预测方案

　　■搜集和分析有关资料

　　■选定预测方法和预测模型

　　■进行实际预测

　　■评价修正预测结果

　　■撰写预测报告

　　3. 房地产市场调研报告*

　　3.1 调研报告的基本要求

　　■实事求是

　　■易于理解

　　■简洁明了

　　■有针对性

　　■客观中立

　　3.2 调研报告的语言运用

　　■简明

　　■严谨

　　■朴实

　　3.3 调研报告的基本结构

　　■呈送函件

　　■报告标准

　　■报告目录

　　■报告摘要

　　☆明确指出本次调研的目标，即说明此次调研的原因

　　☆简要指出调研的时间、地点、对象、范围以有主要项目

　　☆简要介绍调研实施的方法、手段以及对调研的结果的影响

　　☆说明调研执行结果，提炼调研中的主要发现或结论性内容。

　　■报告正文

　　☆导言

　　☆研究方法

　　☆调研成果

　　☆限制条件

　　☆结论和建议

　　■报告附件