第四节　房地产市场调研的类型和方法

　　1. 房地产市场调研的类型

　　■探测性调研——发现问题、提出问题

　　■描述性调研——说明问题

　　■因果性调研——分析问题原因

　　■预测性调研——预测问题发展趋势

　　2. 房地产市场调研方法

　　【方法汇总】

　　■定性研究方法

　　☆小组访谈法

　　☆深度访谈法

　　☆投射法

　　■市场现场调研方法

　　☆询问法

　　☆观察法

　　☆试验法

　　2.1 小组访谈法

　　■内涵

　　☆一般由少量(不超过10人)的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开讨论

　　■适用对象

　　☆房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量等调研

　　■过程

　　☆准备过程

　　▼主要分布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人三步

　　▼被访者能代表待调研群体的总体特征

　　▼数量不宜超过10人

　　▼选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键

　　☆准备访谈指南(由以下三部分组成)

　　▼解释小组访谈法及其基本规则，说明性质，强调阐述个人观点、没有正确与否的问题

　　▼按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤

　　▼总结及总体讨论部分

　　☆访谈结束后进行总结、分析和整理

　　2.2 深度访谈法

　　■一对一地访谈，挖掘单个被访者的态度、感受和动机

　　【例题·多选题】【2007年真题】深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。

　　A.态度

　　B.感受

　　C.动机

　　D.消费

　　E.文化

　　[答案]ABC

　　2.3 投射法

　　■来源于心理学，市场调研中运用不多

　　■向被访者提供一个无限制并且模糊的情景，要求其作出反应

　　2.4 询问法

　　■询问法的分类

　　☆入户询问法

　　☆路上拦截法

　　☆邮寄询问法

　　☆经理询问法——对重大客户和机构型客户

　　☆电话询问法

　　☆因特网询问法

　　2.5 观察法

　　■特点

　　☆被调研对象并不清楚自己正在被调查，被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实

　　■多运用于一般消费品的市场调研

　　■房地产多用于对客流量、交通流量的估算

　　2.6 试验法

　　■改变某些因素，来观察被调查者对待其他待考察的变量产生的影响

　　■成本高，房地产中几乎不用