第二节　国有建设用地使用权划拨和有偿使用

　　1.国有建设用地使用权划拨

　　1.1 划拨的含义

　　■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为

　　■划拨的最低权限在县级人民政府。

　　1.2 划拨的范围

　　■国家机关用地和军事用地

　　■城市基础设施用地和公益事业用地

　　■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

　　■法律、行政法规规定的其他用地(主要指特殊用地)

　　2.3 划拨程序

　　■申请(设计任务书+年度基本建设计划+建设用地规划许可证)

　　■审批

　　■拨地

　　■发证

　　2.4 划拨土地使用权的管理

　　■划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的条件

　　☆土地使用者为公司企业、经济组织和个人

　　☆有国有土地使用证

　　☆具有地上建筑物的合法的产权证明

　　■划拨土地转让(两种方式)

　　☆受让方办理土地出让手续，缴纳出让金

　　☆不办理出让手续，转让方将所获收益中的土地收益上缴国家

　　■划拨土地出租

　　☆划拨土地地上建筑物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家

　　■划拨土地抵押

　　☆房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格

　　☆因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并补交地价

　　■未经批准擅自转让、出租、抵押划拨建设用地的

　　☆政府可以依法没收其非法收入，并根据情节处以罚款

　　■凡上缴土地收益的土地(未办理出让手续的)，仍按划拨土地进行管理

　　【例题·单选题】【2008年真题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。

　　A.汽车加油站　　　B.地税局机关

　　C.城市绿地　　　　D.街心公园

　　[答案]A

　　[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。

　　2.国有建设用地使用权出让

　　2.1 出让的方式和特征

　　■概念

　　☆国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者

　　■出让的方式(4种方式)

　　☆招标(竞争性)

　　☆拍卖(竞争性)

　　☆挂牌(竞争性)

　　☆协议(非竞争性)

　　■出让的规定

　　☆工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

　　☆严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

　　■出让的特征(5大特征)

　　☆土地出让是国家垄断行为(只有国有土地才能出让)

　　☆出让使用权有使用期限

　　▼居住用地 70年

　　▼工业用地 50年

　　▼教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　▼商业、旅游、娱乐用地 40年

　　▼综合或者其他用地 50年

　　☆使用权出让是有偿的——土地使用权出让金

　　☆建设用地使用权可分别设定——地表、地上、地下分设

　　☆土地使用者权利范围有限——地下资源、埋藏物与市政公用设施权属除外

　　【例题1·单选题】【2008年真题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。

　　A.别墅用地　　　　　B.图书馆用地

　　C.汽车装配厂用地　　D.购物中心用地

　　[答案]D

　　[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。

　　【例题2·单选题】【2007年真题】某公司3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途上地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。

　　A.37　　　B.40

　　C.47　　　D.50

　　[答案]A

　　[解析]注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。

　　2.2 出让金

　　■指通过出让方式取得土地使用权的受让者，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租以及国家在出让之前的开发成本及有关费用

　　■在签订出让合同后60日内支付

　　2.3 招标、拍卖、挂牌出让方式及程序

　　■一般规定(三种方式共同的规定)

　　☆编制出让文件

　　☆发布出让公告

　　☆出让公告的内容

　　☆出让底价的确定

　　☆资格审查

　　■出让公告的内容

　　☆出让人的情况

　　☆出让宗地的情况

　　☆投标人、竞买人的资格要求及申请办法

　　☆索取出让文件的办法

　　☆时间、期限、竞价方式

　　☆确定中标人、竞得人的标准和方法

　　☆投标、竞买保证金

　　☆其它事项

　　■关于出让底价

　　☆可有底价也可无底价

　　☆根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价，不得低于国家规定的最低标准

　　☆集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金

　　【例题·单选题】【2007年真题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。

　　A.投标人的名称和地址

　　B.投标人的资格要求

　　C.投标保证金

　　D.确定中标人的标准和方法

　　[答案]A

　　[解析]用常识即可决断，发招标公告时并不知道谁会来投标。

　　■招标、拍卖、挂牌出让的程序

　　出让方式程 序

　　招标投标;开标;评标;中标

　　拍卖主持人点算竞买人

　　主持人介绍拍卖宗地的情况

　　主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度(可以无底价，必须明示)

　　主持人报出起叫价

　　竞买人举牌应价或者报价

　　主持人确认该应价后继续竞价

　　主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，落槌成交

　　主持人宣布最高应价者为竞得人

　　挂牌在挂牌起始日，将宗地的情况在土地交易所挂牌公布时间不少于10个工作日

　　符合条件的竞争者填写报价单报价

　　出让人确认该报价后更新显示挂牌价格

　　挂牌主持人在挂牌截止时间确定竞得人

　　挂牌截止由主持人主持确定

　　【重点难点】

　　■关于投标

　　☆投标人不得少于3个，如果少于3人，出让人应当终止招标活动

　　☆评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数

　　☆中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人

　　■关于拍卖

　　☆在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

　　■挂牌竞价规则

　　☆只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交

　　☆有两个及以上的竞买人，出价高者成交

　　☆报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外

　　☆挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交

　　■关于投标、竞买保证金的处理

　　☆中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款

　　☆其它人在活动结束后5个工作日内退还，不计利息

　　【例题1·单选题】【2008年真题】某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。

　　A.3　　B.5

　　C.7　　D.9

　　[答案]B

　　[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。

　　【例题2·多选题】【2008年真题】下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。

　　A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

　　B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

　　C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

　　D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

　　E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

　　[答案]BC

　　[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

　　■建设用地使用权的受让

　　☆成交确认书的签订——具有法律效力

　　☆出让合同的签订，并退还保证金

　　☆出让结果的公布——10个工作日内

　　☆建设用地使用权证书的领取——必须全部付清出让金

　　2.4 协议出让方式及程序

　　■协议出让的组织实施管理

　　☆由市、县国土资源管理部门组织实施

　　☆建立协议出让中的重大事项集体决策制度

　　■协议出让的范围(五种情况)

　　☆各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让(仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地)

　　☆原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外

　　☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地后重新公开出让的除外

　　☆出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式

　　☆通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的

　　■协议出让的类型(五种类型)

　　☆政府供地环节的协议出让

　　▼集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地

　　▼政府收回收购的国有建设用地

　　☆原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让

　　☆划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让

　　☆出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让

　　☆出让建设用地使用权续期申请办理协议出让

　　■协议出让最低价

　　☆为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准

　　☆标准

　　▼不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费(不能低于开发成本)

　　▼不得低于所在级别基准地价的70%

　　■协议出让的程序

　　☆拟定并批准协议出让最低价

　　☆市、县国土部门编制建设用地使用权出让计划，报同级政府批准后，向社会公布

　　☆申请人向土管部门提出意向用地申请，政府接受申请时间不少于30日

　　☆市、县政府国土部门制定协议出让土地方案，并确定协议出让底价

　　☆市、县国土部门与意向申请人协商一致，签订出让合同

　　☆合同签订7日内，向社会公布出让结果，公布时间不得少于15日

　　☆受让方支付全部出让金后，办理建设用地使用权登记，领取国有土地使用证

　　■协议土地改变为经营性用途的处理

　　☆取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意

　　☆签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同

　　☆补交相应的出让金

　　☆办理建设用地使用权变更登记手续

　　■协议出让过程中，有下列行为之一，对负责人员给予行政处分

　　☆不按照规定公布建设用地使用权出让计划或者协议出让结果的

　　☆确定出让底价时未经集体决策的

　　☆泄漏出让底价的

　　☆低于协议出让最低价出让建设用地使用权的

　　☆减免建设用地使用权出让金的

　　2.5 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别

　　区别项目招拍挂协议

　　适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府的优惠扶持项目

　　出让金形成方式不同竞争形成与政府协商

　　最低价确定的原则不同根据土地估价结果和政府产业政策综合确定不低于开发费用之和不低于基准地价的70%

　　2.6 出让合同

　　■出让合同的概念

　　☆指土地出让方(国家)与受让方之间就国有建设用地使用权出让达成的权利义务关系的协议

　　☆由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　■出让合同的特征

　　☆是出让双方当事人之间权利义务关系的协议

　　☆出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

　　☆受让方一般为境内外公司组织与个人

　　☆出让合同对转让合同起着制约作用(如用途和期限)

　　■出让合同的内容

　　☆土地状况

　　☆土地用途及使用年限

　　☆建设规划设计条件

　　☆动工开发期限

　　☆出让金额及支付方式

　　☆开发进度与分期投资额度

　　☆违约责任

　　☆其他条款

　　■出让双方的权利义务

　　☆出让方权利义务

　　▼对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿

　　▼对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地

　　▼应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料

　　☆受让方权利义务

　　▼对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿

　　▼可办理土地登记，领取土地使用证

　　▼可按规划要求开发利用土地

　　■出让合同的变更和解除

　　☆变更-较为多见的是改变土地用途

　　▼应取得土管部门和规划部门的同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金

　　☆解除-多见于双方违约或土管部门收回土地

　　【例题·单选题】【2007年真题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。

　　A.土地使用期限

　　B.土地用途

　　C.动工开发建设期限

　　D.土地界址、面积

　　[答案]C

　　3.国有建设用地租赁

　　3.1 租赁的概念与范围

　　■概念

　　☆国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为

　　☆是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式

　　■范围

　　☆划拨用地可不实行租赁

　　☆改变用途后不再符合划拨用地的，可实行租赁

　　☆经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁

　　☆非经营性开发的，可实行租赁等有偿使用方式

　　☆国企破产出售时，原划拨土地采取出让方式处置，不实行租赁

　　■范围的归纳

　　☆两种情况必须采用出让

　　☆经营性房地产开发用地

　　☆国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置

　　☆其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式

　　3.2 租赁方式

　　■招标(提倡)

　　■拍卖(提倡)

　　■挂牌

　　■协议

　　3.3 租赁期限

　　■短期租赁-年限不超过5年

　　■长期租赁-5年以上，法定出让年限以下

　　3.4 租赁合同

　　■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同

　　3.5 承租建设用地使用权的权能(四项权能)

　　■转租-承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利

　　■转让-承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系

　　■抵押-地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租赁合同同时转让

　　■在使用年期内，承租人优先受让权-承租人优先办理出让

　　3.6 承租建设用地使用权的收回

　　■国家因公共利益需要收回，给承租人以补偿

　　■承租人的某些违约情况下，国家可解除合同收回

　　■承租土地使用权期满未续期的，无偿收回

　　【例题·多选题】【2007年真题】下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。

　　A.国有土地地租货，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式

　　B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同

　　C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让

　　D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期

　　E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权

　　[答案]ABD

　　4.建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营

　　4.1 适用范围

　　■一般规定

　　☆对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，可采用授权经营

　　■分类规定

　　☆涉及国家安全的领域或具有战略意义的高新技术开发领域，可继续采用划拨

　　☆对自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行为，支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用授权经营和国家作价出资入股(重点)

　　☆对一般竞争性行业，应以出让、租赁等方式

　　☆承担国家计划内重点技术改造项目的，可划拨，也可作价出资(重点)

　　4.2 报批程序