第四节　房地产征收的补偿和安置

　　1.集体土地征收补偿和安置

　　1.1 征地补偿费用的含义和构成(主要三项)

　　■土地补偿费(按原用途补偿)-对土地的补偿

　　■安置补助费-对人员的补偿

　　■地上附着物和青苗补偿费-对附着物的补偿

　　1.2 征地补偿的步骤

　　■办理征地补偿登记

　　■确定征地补偿标准

　　■拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见

　　☆对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调

　　☆协调不成的由批准征收土地的政府裁决

　　■征地补偿安置方案组织实施

　　☆由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施

　　■征地补偿费用的使用

　　☆土地补偿费-归农村集体经济组织所有

　　☆地上附着物及青苗补偿费-归地上附着物及青苗的所有者所有

　　☆安置补助费-专款用于安置剩余劳动力

　　▼由农村集体经济组织安置的，支付给组织

　　▼由企业安置的，支付给安置单位

　　▼实行货币安置的，发放给每个被安置的人

　　1.3 征地补偿的标准

　　1.3.1 耕地的补偿标准

　　■土地补偿费

　　☆为耕地被征收前平均年产值的6～10倍

　　■安置补助费

　　☆总安置补助费=需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准

　　☆需安置的人数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算

　　☆每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍

　　☆但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

　　☆如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的　　　　　30倍

　　■地上附着物补偿费

　　☆由省级规定

　　■青苗补偿费

　　☆可以移植的，支付移植费

　　☆不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定

　　■安排被征地农民的社会保障费用

　　☆社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当事政府三方共同承担，具体比例结合当地情况确定

　　☆资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决

　　【例题·多选题】【典型例题】征收耕地的补偿费用包括( )。

　　A.土地补偿费

　　B.征地管理费

　　C.地上附着物补偿费

　　D.青苗补偿费

　　E.安置补助费

　　[答案]ACDE

　　1.3.2 征收其它土地的补偿标准

　　■由省级政府参照征收耕地的标准规定

　　1.3.3 征收城市郊区菜地的补偿标准

　　■除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金

　　■菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘

　　1.3.4 大中型水利水电工程建设征地补偿标准

　　■大中型水利水电工程补偿标准由国务院另行规定

　　■听证制度

　　1.4 被征地农民的安置

　　■货币安置

　　■保障安置

　　■农业生产安置

　　■重新择业安置

　　■入股分红安置

　　■异地移民安置

　　2.房屋拆迁补偿和安置

　　2.1 房屋拆迁补偿的对象

　　■补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人

　　■所有权人包括公民和法人

　　2.2 房屋拆迁补偿方式

　　■货币补偿

　　☆以房地产市场评估价格确定

　　■产权调换

　　☆拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为

　　■补偿方式规定(两种特殊情况)

　　☆拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿

　　☆拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换

　　☆除此以外可以选择补偿类型

　　【例题·多选题】【典型例题】房屋拆迁补偿形式有( )。

　　A.产权调换

　　B.货币补偿

　　C.异地安置

　　D.房屋以外的其它实物补偿

　　E.入股分红安置

　　[答案]AB

　　[解析]注意要分清房屋拆迁补偿的形式，和征收集体土地安置的形式。

　　2.3 特殊情况的房屋拆迁补偿

　　■出租房屋的拆迁补偿

　　☆无法解除租赁关系的，应实行产权调换

　　■产权不明确房屋的拆迁补偿

　　☆向公证机关办理证据保全

　　☆办理公证

　　☆对公证机关出具的法律文书立案归档以备查用后，可进行拆迁

　　■设有抵押权房屋的拆迁补偿

　　☆首先认定抵押的有效性，看其是否经抵押登记，未经登记不视为抵押

　　☆及时通知抵押权人

　　☆能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可

　　☆不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿

　　■拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿

　　☆对公益事业用房的认定

　　▼一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的

　　▼二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的

　　补偿方式

　　▼根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

　　▼如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估

　　▼临时建筑、违章建筑的拆迁补偿

　　☆临时建筑

　　▼超过批准期限的，不予补偿

　　▼未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

　　违章建筑

　　▼是否是违章建筑，必须由规划部门认定，拆迁主管部门无权认定

　　▼对违章建筑，不予补偿

　　▼对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿

　　2.4 货币补偿的补偿费用和标准

　　■房地产补偿费

　　☆根据市场价值评估确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格

　　■搬迁补助费

　　☆由省级规定，对不可重新利用的动产，根据残余价值给予补偿

　　■过渡补助费

　　☆根据市场租金结合过渡期限确定

　　■停产停业补偿费

　　☆货币补偿的或承租的-当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限

　　☆产权调换的-期限截止至产权调换房屋交付日期

　　■安置补偿费

　　☆支付房地产补偿费尚不能使被征收人购买适当住房的，可支付安置补助费

　　☆安置补偿费与房地产补偿费之和，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格

　　☆符合廉租房和经济适用房标准的，应提供

　　2.5 房屋产权调换

　　■应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价

　　2.6 拆迁补偿费用确定的程序

　　■被拆迁房屋调查登记

　　☆调查后作出拆迁补偿方案，报作出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告

　　■被拆迁房屋的估价

　　☆估价由具有房地产估价资质的机构来确定

　　☆县级以上政府确定一批估价机构供选择

　　☆选择方式有被征收人投票、抽签、协商等

　　☆作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据

　　☆对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审

　　■拆迁补偿协议的签订

　　☆由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力

　　☆达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定

　　☆权利人和利害人对拆迁补偿决定不服的，可以行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县经以上政府或法院强制拆迁

　　【例题·单选题】【典型例题】某房地产开发企业需要拆迁一建筑面积为1000㎡的宾馆，该宾馆目前市场价为3000元/㎡,八成新，拟采用产权调换方式，调换房屋的目前市场价为3500元/㎡,建筑面积为900㎡，九成新。双方的结算差价为( )万元。

　　A.10　　　B.15

　　C.30　　　D.43.5

　　[答案]B

　　[解析]应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。

　　被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000=300(万元)

　　产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900=315(万元)

　　差价=315-300=15(万元)