第三节　房地产征收的权限和程序

　　1.集体土地征收程序(五步)

　　1.1 申请

　　申请主体-任何申请集体用地的单位和个人，三个除外

　　乡镇企业用地

　　农民宅基地

　　乡镇村公共设施和公益事业用地

　　申请形式

　　根据总体设计一次申请

　　分期建设的分期申请

　　向哪个部门申请

　　向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请

　　《建设用地申请表》附件

　　建设单位资质证明

　　项目可行性研究报告批复或其它批准文件

　　建设项目用地预审报告

　　初步设计或其他有关批准文件

　　建设项目总平面布置图

　　占用耕地的，必须提出补充耕地方案

　　建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告

　　1.2 审查

　　土地行政主管部门进行审查，提出建设项目用地预审报告

　　市县土管部门拟订或编制以下资料(收到申请之日起30日内)

　　农用地转用方案

　　补充耕地方案

　　征收土地方案

　　供地方案

　　建设项目用地呈报说明书

　　土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图

　　勘测定界图及勘测定界技术报告

　　地籍资料或其他土地权属证明材料

　　土地有偿使用合同及说明

　　城市规划图和村庄集镇规划图

　　报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查

　　上级土管部门再报同级人民政府审核

　　再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查

　　1.3 批准

　　农用地转用方案和补充耕地方案的条件

　　符合土地利用总体规划

　　确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标

　　占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求

　　单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件

　　征收土地方案的条件

　　被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的

　　补偿标准符合法律、法规规定的

　　需要安置人员的安置途径切实可行

　　供地方案符合条件

　　符合国家的土地供应政策

　　申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求

　　划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件

　　以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定

　　只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确

　　1.4 公告

　　由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告

　　公告的内容

　　批准征地机关、批准文号

　　征收土地的用途、范围、面积

　　征地补偿标准和农业人员安置办法

　　办理征地补偿的期限

　　1.5 征收补偿

　　2.集体土地征收的审批(两步)

　　2.1 农用地转用审批-用途变化

　　项目批准单位土地审批单位

　　省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目

　　国务院批准的建设项目国务院

　　为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准

　　已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府

　　其它项目省级政府

　　2.2 土地征收审批-所有权变化(国务院和省级两级审批)

　　国务院批准的项目

　　所有的基本农田

　　基本农田以外的耕地超过35公顷的

　　其他土地超过70公顷的(包括耕地和其它土地之和超过70公顷的)

　　省级政府批准的项目

　　除由国务院批准之外的其它土地

　　必须同时报国务院备案

　　农用地转用审批与土地征收审批的关系(三种情况)

　　农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式

　　国务院国务院或省级政府由国务院同时批准

　　省级政府省级政府省级政府同时批准

　　省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批

　　【例题·多选题】【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是( )。

　　A.县级人民政府批准征收农地20亩的

　　B.省级人民政府批准征收基本农田

　　C.先办立项后征地的

　　D.省级人民政府批准共征收100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地

　　E.乡镇政府批准征收的荒地

　　[答案]ABDE

　　3.城市房屋拆迁的管理体制(四类主体)

　　国家一级的房屋拆迁管理部门

　　国务院建设行政主管部门-负责全国房屋拆迁工作的监督管理

　　地方一级的房屋拆迁管理部门

　　县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门-对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理

　　拆迁协管部门

　　县级以上地方人民政府有关部门-互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行

　　与房屋拆迁有关的土地管理部门

　　县级以上人民政府土地管理主管部门-负责有关拆迁的土地管理工作

　　4.城市房屋拆迁的程序(四步)

　　4.1 提出拆迁申请

　　向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出

　　提交的资料

　　建设项目批准文件

　　建设用地规划许可证

　　国有建设用地使用权批准文件

　　拆迁计划和拆迁方案

　　拆迁补偿安置资金证明

　　4.2 拆迁审批和取得拆迁许可证

　　管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证

　　拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证

　　管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布

　　4.3 签订拆迁补偿安置协议

　　拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议

　　拆迁补偿安置协议的主要内容

　　被拆迁房屋的地点、面积、用途

　　补偿方式

　　补偿金额

　　安置用房面积和安置地点

　　搬迁过渡方式及期限

　　违约责任

　　拆迁补偿安置协议的特征

　　协议当事人主体特定

　　协议签订有严格的时间限制

　　协议签订有相对的强制性

　　公证与备案

　　一般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案

　　拆迁代管房屋的，代管人是拆迁主管部门的，补偿安置协议必须经公证，并办理证据保全

　　4.4 实施拆迁

　　必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁

　　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托

　　委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案

　　拆迁中不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁

　　被委托的拆迁业务不得转让