第二节　供求理论

　　1.房地产需求

　　1.1 房地产需求的含义

　　房地产需求

　　是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量

　　需求的两条件(需求与需要的区别)

　　消费者愿意购买，即有购买的欲望

　　消费者能够购买，即有支付能力

　　房地产市场需求

　　是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和

　　【例题·单选题】【2008年真题】对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是( )。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　[答案]A

　　1.2 决定房地产需求的因素(五因素)

　　房地产价格水平-反相关，特例是炫耀物品和吉芬物品

　　消费者的收入水平-正相关

　　消费者的偏好

　　相关物品的价格水平(包括替代品和互补品)

　　消费者对未来的预期-买涨不买跌

　　【例题·多选题】【2008年真题】房地产有效需求是( )等因素的函数。

　　A.商品房品质

　　B.消费者收入

　　C.消费对象

　　D.抵押贷款能力

　　E.房地产价格

　　[答案]BDE

　　1.3 房地产需求曲线

　　一般商品的需求量与价格呈逆相关关系

　　价格上升，需求减少,价格下降，需求增加

　　需求曲线的变动

　　沿需求曲线的变动-价格发生变化

　　需求曲线的平移-价格以外的因素发生变化

　　2.房地产供给

　　2.1 房地产供给的含义

　　房地产供给

　　房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供的数量

　　形成供给的条件(两条件)

　　愿意供给

　　有能力供给

　　房地产市场供给

　　指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和

　　潜在供给量

　　潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

　　2.2 决定房地产供给的因素

　　该种房地产价格水平-正相关关系

　　该种房地产开发建设成本-反相关关系

　　该种房地产开发技术水平-正相关关系

　　房地产开发商对未来的预期-看好市场，减少当期供给(捂盘)，对未来悲观，增加当期供给

　　2.3 房地产供给曲线

　　房地产供给量与价格之间正相关

　　价格上升，供给增加，价格下降，供给减少

　　供给曲线的变动

　　沿供给曲线的变动-价格发生变化

　　供给曲线的平移-价格以外的因素发生变化

　　3.房地产均衡价格

　　均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格

　　供给不变时

　　需求增加，则价格上涨

　　需求减少，则价格下跌

　　需求不变时

　　供给增加，则价格下降

　　供给减少，则价格上涨

　　4.房地产供求与价格关系的特殊性

　　全国房地产总的供求状况

　　本地区房地产总的供求状况

　　全国同类房地产的供求状况

　　本地区同类房地产的供求状况