第二节　契税

　　契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　【例1?多选题】某房地产公司销售一套别墅，房地产公司应缴纳的税收有(　)

　　A.营业税

　　B.增值税

　　C.城市维护建设税

　　D.消费税 E.契税

　　[911070112]

　　【答案】AC

　　一、契税的纳税人和征税范围

　　(一)纳税人(熟悉)

　　境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　(二)征税范围(掌握)

　　契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

　　具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

　　1.国有土地使用权出让

　　2.土地使用权转让。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。

　　3.房屋买卖

　　下列情况，视同买卖房屋：

　　(1)以房屋抵债或实物交换房屋——由产权承受人按房屋现值缴纳契税

　　(2)以房产作为投资或作股权转让——由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税

　　以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　4.房屋赠与——受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税

　　5.房屋交换

　　房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　6.企业改革中有关契税政策(P45-146)

　　7.房屋附属设施有关契税政策

　　(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　【例1?多选题】(2007年)契税的征税范围包括(　)。

　　A.国有土地使用权出让

　　B.以房屋抵债

　　C.农村集体土地承包经营权的转移

　　D.房屋买卖

　　E.以房产作为投资

　　[911070113]

　　【答案】ABDE

　　二、契税的税率(熟悉)

　　幅度比例税率：3~5%

　　【例1?单选题】契税实行的幅度比例税率是(　)

　　A.1%~3%

　　B.3%~5%

　　C.5%~8%

　　D.8%~10%

　　[911070114]

　　【答案】B

　　【例2?多选题】下列有关契税的说法中正确的是(　)

　　A.契税的纳税人是我国境内土地、房屋权属的承受者

　　B.契税的征税对象是我国境内产权发生转移的不动产

　　C.契税实行差别比例税率

　　D.契税纳税人不包括国有经济单位

　　E.契税纳税人不包括外商投资企业

　　[911070115]

　　【答案】AB

　　三、契税的计税依据和应纳税额的计算(掌握)

　　(一)计税依据

　　1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4.出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　5.土地使用者将土地使用权及所附属建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其它建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

　　【例1?单选题】(2007年)出售土地使用权，应按照(　)计算缴纳契税。

　　A.市场价格

　　B.评估价格

　　C.成交价格

　　D.重置价格

　　[911070116]

　　【答案】C

　　【例2?单选题】(2008年)下列关于契税的计税依据的说法中，正确的是(　)。

　　A.士地使用权出售的以评估价格为计税依据

　　B.土地使用权赠予的以市场价格为计税依据

　　C.土地使用权交换的以成交价格为计税依据

　　D.出让国有土地使用权的以重置价格为计税依据

　　[911070117]

　　【答案】B

　　(二)应纳税额的计算

　　应纳税额=计税依据×税率

　　四、契税的减免(掌握)

　　(一)契税减免的基本规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。

　　(二)财政部规定的其他减征、免征契税的项目

　　【例1?单选题】(2008年)下列情况中应征收契税的是(　)。

　　A.企业破产清算期间，债权人承受破产企业土地房屋产权以抵债务

　　B.企业改制成职工持股的股份有限公司且承受原企业土地

　　C.买房拆料或翻建新房

　　D.房屋产权交换，且交换价值相等

　　[911070118]

　　【答案】C