一、单选题 (共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1、 处于城市非中心区，呈零星分布状态的办公楼是( )办公楼。
A、 甲级
B、乙级
C、丙级
D、丁级
标准答案： c
2、 区位主体在空间区位中的相互运行关系称为( )。
A、区位关系
B、区位空间关系
C、区位关联度
D、区位运行度
标准答案： c
3、 按杜能理论的假设前提，( )之和等于一个常数。
A、成本、运费
B、运费、利润
C、利润、成本
D、价格、利润
标准答案： b
4、 由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由( )所决定。
A、以往房地产市场价格
B、居民的支付能力
C、供给量的变化
D、需求量的变化
标准答案： d
5、 下列用地中，使用权出让年限最高为40年的是( )。
A、 体育场馆用地
B、城区超级市场用地
C、综合用地
D、住宅用地
标准答案： b
解析：体育场馆用地和综合用地使用权出让年限最高为50年，住宅用地为70年。
6、 下列哪种情况的土地一般不能出租( )。
A、 土地使用者通过出让方式取得的土地使用权
B、 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权
C、 土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权
D、 土地使用者通过拍卖方式取得的土地使用权
标准答案： c
7、 下列那项不是办公楼市场区分析的指标( )。
A、 区位通达度
C、位址通达度
B、 业服务设施完备度
D、租金水平
标准答案： d
8、 某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平称为( )。
A、需求门槛
B、中心性
C、中心地职能
D、商品销售范围
标准答案： a
9、 市场调研是一种( )。
A、 收集房地产市场信息的方法
B、 了解房地产市场供应量的手段
C、 通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能
D、 判断房地产企业营销策略是否成功的工具
标准答案： c
解析：研究者通过市场调研，获取信息，了解消费者、顾客和公众的需求
10、 土地使用权抵押合同( )。
A、自双方签字之日起生效
B、自双方公证之日起生效
C、自办理登记之日起生效
D、上述表述均不对
标准答案： c
11、 下列表述正确的是( )。
A、同一宗土地使用权可以设定两个以上的抵押权
B、以两宗以上土地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物
C、以土地使用权抵押的，其地上在建工程不随之抵押
D、以已出租的土地使用权抵押的，原租赁合同无效
标准答案： a
12、 若开发项目的收益率达不到基准收益率或预定的投资收益水平，则( )。
A、 NPV>0
B、 NPV<0
C、 NPV=0
D、 NPV≥0
标准答案： b
13、 房地产投资采用规模投资限制竞争是降低房地产投资( )的对策。
A、 总体性风险
B、 购买力风险
C、 金融风险
D、 商业风险
标准答案： d
14、 土地使用权抵押登记时不需要登记的内容是( )。
A、 被担保的金额
B、 债权
C、 抵押权人的姓名或单位名称
D、 抵押期限
标准答案： d
15、 用成本法评估房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。
A、 该宗房地产的实际
B、 类似房地产的客观
C、 类似房地产的最高
D、 类似房地产的最低
标准答案： b
16、 对互斥方案计算期不相同时，最简单的选择方法是采用( )。
A、净现值法
B、净年值法
C、 终值法
D、追加投资收益率法
标准答案： b
17、 对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。
A、 一般物价指数
B、 建筑材料价格指数
C、 房地产价格指数
D、 建筑造价指数
标准答案： c
解析：进行房地产估价，交易日期修正显然应该用房地产价格指数。
18、 土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系一般为( )。
A、RL B、RB < RL C、RL< RO< RB D、RO< RL< RB 标准答案： c 解析：综合资本化率是土地资本化率与建筑物资本化率的加权值，应介于二者之间，排除法可知选C。 19、 在资金时间价值换算中，将年值换算成现值的公式所含的因数是( )。 A、 (F/P, i , n) B、 (P/F, i , n) C、 (P/A, i , n) D、 (F/A, i , n) 标准答案： c 解析：此题考察资金时间价值的换算，换算系数(因数)括号内的第一项中，分子为未知项(所求)，分母为已知项。 20、 在我国形成房地产周期的最主要因素是( )。 A、 房地产政策 B、 经济景气情况 C、 房地产市场变化 D、 房地产管理水平 标准答案： a 21、 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要交纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、 类似写字楼的客观收益 B、 比较法 C、 该写字楼的实际收益 D、 无法估算 标准答案： a 22、 开发商通过不同渠道发布信息，所有经纪人都可以与其签订合同代理租售房地产的代理方式是( )。 A开放型代理 B专有代理 C专卖权代理 D买断代理 标准答案： a 23、 以居住生活单元和居住小区为基本单元组织居住区的规划结构形式看为( )。 A、 居住小区-居住区-居住生活单元 B、 居住区-居住生活单元-居住小区 C、 居住生活单元-居住区-居住小区 D、 居住区-居住小区-居住生活单元 标准答案： d 24、 房地产价格调整时，对基价进行调整属于( )方法。 A、直接的价格调整 B、付款方式调整 C、差价调整 D、系数调整 标准答案： a 25、 项目投资评估采用敏感性分析要经过下列步骤：①计算不确定因素导致经济指标的变动幅度;②确定影响因素;③确定分析指标;④对方案承受能力作出判断。步骤顺序应为( )。 A①③②④ B②③①④ C③②①④ D③①②④ 标准答案： b 26、 在处理房地产投资风险时，风险转移的方式为( )。 A将风险损失摊销计入成本 B从未发生风险损失收益中得到补偿 C委托专业公司完成危险作业 D规定由承租人负担经营、维修等费用 标准答案： d 27、 房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于动态风险可通过( )加以避免。 A、 预防自然灾害和意外事故 B、 投保方式 C、 经营者自身的努力 D、 投资类型组合 标准答案： c 28、 房地产投资风险按风险性质划分时，其静态风险主要指( )带来的风险。 A、 由于自然灾害和意外事故 B、 企业经营管理状况 C、 市场需求变动 D、 通货膨胀货币贬值 标准答案： a 29、 房地产投资风险中的流动性风险指的是( )而造成的风险。 A、错误地预测房地产行市 B、房地产难于脱手而抛售 C、采用分期付款出售房地产 D、经营利润变动 标准答案： b 30、 工程招标的方式有竞争招标和( )。 A、公开招标 B、有限招标 C、协议招标 D、邀请招标 标准答案： c 31、 收益法中的运营费用率是指( )。 A、 运营费用与潜在毛收入之比 B、 运营费用与总收益之比 C、 运营费用与净收益之比 D、 运营费用与有效毛收入之比 标准答案： d 32、 对物业服务收费的核算，是物业管理企业( )工作中的一项重要内容。 A、 物业管理 B、经济管理 C、设备管理 D、财物管理 标准答案： d 33、 房地产项目开发建设要实现的约束性目标不包括( )。 A、投资限额 B、建设工期 C、销售利税率 D、质量标准 标准答案： c 解析：税金比例是由国家规定的，企业无法决定。 34、 物业服务收费归( )所有。 A、 物业管理企业 B、小区管理处 C、全体业主和非业主使用人 D、政府主管部门 标准答案： c 35、 工程建设监理可分为政府建设监理和( )两个层次。 A、建设单位管理 B、设计单位监理 C、施工单位监理 D、社会建设监理 标准答案： d 36、 从社会资源利用的角度看，房地产委托代理租售具有( )的特点。 A、熟悉房地产项目 B、租售成本低 C、租售信誉高 D、了解房地产建设进展 标准答案： b 37、以效用利润作为定价理论基础的房地产定价方法是( )。 A、成本加成定价法 B、竞争价格定价法 C、顾客感受定价法 D、加权点数定价法 标准答案： c 解析：效用就是顾客需求的满足程度。 38、 房地产金融机构有时之所以要主动负债的原因是( )。 A、 为了满足贷款人的需要 B、 扩大经营规模，增强信贷能力 C、 稳定金融秩序 D、 减少货币流通量 标准答案： b 39、 以房屋作为标的物的险种是一种( )。 A、 信用保险 B、 价值保险 C、 实物保险 D、 财产保险 标准答案： d 40、 关于智能化物业管理，以下说法错误的是( )。 A、 智能化设施、设备提高了物业管理档次 B、 物业管理的科技含量提高了 C、 为业主的生活、工作提供了方便 D、 对物业管理实施无人化操作，降低管理成本 标准答案： d 41、 房地产市场之所以是一种权益交易市场，主要是因为( )。 A、 交易对象权益复杂 B、 交易对象不可移动 C、 交易主体要求严格 D、 交易主体关注权益 标准答案： b 42、 房地产广告基调确定要考虑的首要因素是( )。 A、广告费用 B、客源定位 C、对产品的理解 D、竞争对手情况 标准答案： b 解析：对客户的考虑是现代市场营销的起点，目标客源由产品功能和产品档次确定，产品功能用来区分客户种类，产品档次则用于区分客户质量。 43、 房地产开发企业发行的债券风险一般( )政府债券的风险。 A、 高于 B、 低于 C、 等于 D、 不高于 标准答案： a 44、 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、 4858 B、5200 C、2700 D、6264 标准答案： b 解析：用公式 目前的收益价格=(216/8%)×[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=385.185+4814.815=5200。 45、 高层楼宇是指( )的建筑物。 A、 9层以上 B、 10层及10层以上，30层以下 C、 12层及12层以上 D、 12层及12层以上，30层以下 标准答案： b 46、 一般认为，居住区的合理人口规模为( )万人。 A、5-6 B、3 C、10-15 D、7-8 标准答案： a 解析：居住区规模包括人口规模和用地规模，一般以人口规模作为居住区的标志。合理的人口规模为5-6万人，小的可以是3万人，相应的用地规模为50-100公顷。 47、 某房地产开发企业开发一住宅小区，建筑面积为15000平方米，住宅平均售价为1500元/平方米。已知开发费用为：土地总费用200万元;前期工程费350万元;建安工程费1200万元;管理费80万元;税金120万元。采用盈亏平衡分析法对投资进行评估，若正常年份的设计产量为100000平方米，则其经营安全率为( )。 A、87.91% B、88.29% C、89.84% D、91.00% 标准答案： c 解析：销售额盈亏平衡点x=固定成本/(平均价格-单位可变成本)=(200+350+80)/(1500-(1200+120)/1.5)=1.016万平米，从而经营安全率=(1- 10160/100000)*100%=89.84% 48、 当通货膨胀对经营收入和支出的影响相同，且两者的上涨率数量上等于通货膨胀率时，考虑与不考虑通货膨胀的净现值相比( )。 A、前者比后者小 B、前者比后者大 C、大小经常改变 D、二者相等 标准答案： a 49、 通货膨胀与经营收入和支出上涨率相同时，使房地产投资项目实际净现值减小，其减小幅度与( )成正比。 A、 通货膨胀率 B、 所得税率 C、 售价变化率 D、 实际净收益 标准答案： b 50、 下列那项不属于工业厂房管理的特点( )。 A、 管理内容相对简单，服务对象单一 B、 物业管理者与企业管理者之间权责不易划分清楚 C、 安全管理难度大 D、 产权结构复杂 标准答案： d 解析：工业厂房属于企业所有，产权清楚简单。 51、 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求( )。 A、 保险金额为房屋实际价值的1.5倍 B、 保险金额与房屋实际价值相等 C、 房屋实际价值为保险金额的70% D、 保险金额与房屋实际价值分开考虑 标准答案： b 52、 对房地产投资风险采用融资策略防范，其主要手段是( )。 A发行债券 B发行股票 C向银行贷款 D寻找投资者 标准答案： b 解析：股票可以起到分散风险的作用。 53、 标底是根据招标工程的( )合理确定的。 A结算价格 B计划价格 C总概算情况 D实际价格 标准答案： c 54、 建筑容积率的含义与( )相同。 A、 居住建筑面积密度 B、 居住建筑密度 C、 居住面积密度 D、 居住建筑用地指标 标准答案： a 55、 在房地产广告媒体中，具有主动刺激性特征的是( )。 A、 印刷媒体 B、 视听媒体 C、 户外广告 D、 人员推销 标准答案： b 56、 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为( )。 A、 追溯权 B、 代位求偿权 C、 代理权 D、 债权 标准答案： b 57、工程建设监理可分为政府建设监理和( )两个层次。 A建设单位管理 B设计单位监理 C施工单位监理 D社会建设监理 标准答案： d 58、风险的一般定义是( )。 A、不利于达到预期的目的 B、 投入资本损失的可能性 C、 对某项事业预期后果较为不利的一面 D、 预期收益未达到而遭受损失的可能性 标准答案： c 59、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益作为评价依据。 A、 类似房地产的客观 B、 类似房地产的实际 C、 类似房地产的最高 D、 类似房地产的最低 标准答案： a 60、 房地产贷款的利率由_______确定。 A.中国银行 B.商业银行 C.中国人民银行 D.中国建设银行 标准答案： c
二、多选题 (共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 61、 中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。 A、中心商务高度指标 B、中心商务建筑面积指数比率 C、中心商务用地面积指标 D、中心商务区高层建筑数量指标 E、中心商务强度指标 标准答案： a, b, e 62、土地使用权的基本特征包括( )。 A、权利的主体唯一 B、土地使用权不得随意改变 C、土地使用权是法律特别设定的一种物权 D、土地使用权派生于土地所有权 E、土地使用权可以买卖、转让 标准答案： b, c, d, e 解析：权力的主体唯一是所有权的特征。 63、 在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利。它包括以所有权为主的( )等。 A、处分权 B、物权 C、债权 D、继承权 E、知识产权 标准答案： b, c, d, e 64、 下列表述正确的是( )。 A土地使用权转让既受市场价值规律的调节，又受土地所有者的监督和控制 B土地使用权转让时，其地上建筑物及其附属物一并转让 C土地使用权转让的方式有出售、交换和赠与 D土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利和义务由新的受让人无条件全部承担 E土地使用权转让后，新的受让人可以随意改变土地的使用方式 标准答案： a, b, c, d 解析：土地使用权转让的，土地的使用方式不能改变。 65、 永续年金在换算时( )。 A只能计算现值 B只能计算终值 C不能计算现值 D不能计算终值 标准答案： a, d 66、地产开发商在论证设计阶段的投资风险表现为( )。 A资本结构变化的影响 B项目评估分析的准确性 C市场预测的准确性 D对项目控制与管理的能力 标准答案： b, c 67、 区位是( )在空间地域上有机结合的具体表现。 A、自然地理区位 B、文化地理区位 C、经济地理区位 D、交通地理区位 E、政治地理区位 标准答案： a, c, d 68、 房地产投资风险按性质划分的动态风险主要指( )带来的风险。 A、由于自然灾害 B、由于意外事故 C、企业的经营管理状况 D、市场需求变动 标准答案： c, d 69、 土地使用权租赁合同应包括( )。 A、租金标准 B、租赁期限 C、土地用途 D、租赁双方的权利义务 标准答案： a, b, c, d 70、 房地产风险组合的方法有( )。 A、 参加保险 B、 增加风险单位数量 C、 从事多种经营 D、 通过契约或合同转移风险 标准答案： b, c 71、 降低房地产投资不可抗力风险的主要对策有( )等。 A、积极投保 B、做好预防工作 C、选择房地产价值量 D、选择地区 标准答案： a, b, d 72、 个人住房贷款合同履行过程中，发生( )情况，贷款人可以对借款人追究违约责任。 A、 借款人不按期归还本息 B、 未经贷款人同意，借款人将设定抵押权的财产出售 C、 借款人未按期支用贷款 D、 借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款 标准答案： a, b, d 73、房地产投资风险的个别性风险包括( )。 A经营风险 B信用风险 C流动性风险 D意外性风险 标准答案： a, b, c 74、 房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的投资活动，可以采取的方式包括( )。 A、 独资直接投资房地产 B、 购置房地产商品 C、 与房地产开发企业联合投资 D、 购买房地产证券 标准答案： a, c, d 解析：信托机构投资于房地产，可以采取各种方式：直接投资、联合投资和证券投资。 75、 投标单位资格审查包括( )。 A、企业注册资格 B、企业经营管理状况 C、企业纳税情况 D、企业的基本情况 E承包同类工程的经历 标准答案： a, b, d, e 76、 房地产开发商在论证设计阶段的投资风险表现为( )。 A、资本结构变化的影响 B、项目评估分析的准确性 C、市场预测的准确性 D、对项目控制与管理的能力 标准答案： b, c 77、 关于土地出让合同下列说法正确的是( )。 A、土地使用权出让合同是在出让方和受让方双方当事人之间设立、变更关于土地使用权权利义务法律关系的协议 B、土地使用权出让合同中的出让方是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门 C、土地使用权出让合同的受让方，一般为境内外公司、其他组织和个人等，成片出让合同中的受让方必须是在中国注册的外商投资开发企业 D、土地使用权出让合同是订立转让合同的前提条件，并对转让合同有重要的制约作 标准答案： a, b, c, d 78、 搜集交易实例时应搜集交易实例的( )等。 A、 成交价格 B、 议价时间 C、 成交日期 D、 付款方式 标准答案： a, c, d 解析：此外还应包括交易双方的基本情况和目的、交易情况、交易实例房地产的状况。 79、 求取建筑物重新购建价格的方法有( )。 A、 指数调整法 B、 分部分项法 C、 工料预测法 D、 实际观察法 标准答案： a, b, c 解析：除了这三种以外，还有单位比较法。 80、 评标的内容包括( )。 A、施工费用评价 B、施工组织设施评价 C、施工进度评价 D、价格评价 E、标函全部内容的综合评价 标准答案： b, c, d, e 三、案例分析题 (共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 81、某物业管理公司在2001年末接管一住宅小区，公司在筹建该管理处时，投入自有资金100万元，购置固定资产，计划在 5年内收回该项成本，在2002年一年内.公司管理处经营状况如下： l.承包小区内房屋大修工程结算收入20万元 2.经营小区内公用停车场，收入5万元 3.物业管理兼收入 50万元，其中公共性服务费 30万元 4.给小区内用户进行房屋装修装饰工程结算收入 30万元，小区外用户装修工程结算收入25万元 5.房地产开发商补贴 25万元，另给30万元用于解决小区施工质量问题费用 6.投入小区外餐馆 50万元，当年净收入30万元 7.公司主营业务各项税金及费用支出 10万元 请问： 1、2002年公司管理处主营业务利润( )。 A. 75万元 B.70万元 C. 65万元 D.60万元 2、2002年管理处其它业务利润( )。 A、85万元 B、65万元 C、55万元 D、35万元 3、2002年利润总额( )。 A、155万元 B、135万元 C、75万元 D、55万元 标准答案： C,D,B 解析：1.50+20+5-10=65万元 2.30+25+30-50=35万元 3.65+35+25+30-20=135万元 82、某投资项目有两个互斥的方案A、B，计算期分别为3年和4年，初期投资为1800万元和2200万元，年净收益为800万元和1000万元，基准收益率为12%。 1、根据净现值法，则( )。 A、选A方案 B、选B方案 C、都不选 D、都可选 2、用最小公倍数法，应选( )作为一个计算期。 A、3年 B、4年 C、12年 D、24年 3、若根据净年值法进行选择，B方案的净年值为( )。 A、50 B、275 C、311 D、75 标准答案： B,C,B 解析：两个方案计算期的最小公倍数为12，将12作为一个计算期： ——净现值法： NPVA=(-1800)÷(1+12%)9-1800÷(1+12%)6-1800÷(1+12%)3-1800+800(P/A，12%，12)=311.2万元 NPVB=(-2200)÷(1+12%)8-2200÷(1+12%)4-2200+1000(P/A，12%，12)=1706万元 显然，B方案优于A方案 ——净年值法： 比较统一计算期的净年值(净现值和年值转换公式)： AA=NPVA(A/P，12%，12)=50万元 AB=NPVB(A/P，12%，12)=275万元 比较各方案原计算期的净年值(现值和年值换算公式)： AA=-1800(A/P，12%，3)+800≈50万元 AB=-2200(A/P，12%，4)+1000≈275万元 ※ 前一项是将各个方案的初始投资额作为现值计算，后一项是年净收益，这里是利用了年净收益相等的特点 ※ 可以看出两种方法计算的净年值基本一致，所以实践中一般按照各方案的原计算期计算净年值来比较计算期不同的方案。 净年值法同样显示B方案优于A方案。 83、 从银行申请得100万元贷款，分15年摊还，利率为年利率5%。 1、每月付款额是( )。 A、7800 B、7907.94 C、8000 D、6780.25 2、已偿还5年后的贷款余额为( )。 A、747750 B、745571 C、752750 D、812500 3、第一个月偿还的本金是( )。 A、3741.27 B、4166.67 C、7907.94 D、4151.08 4、第二个月偿还的利息是( )。 A、3741.27 B、3756.86 C、4166.67 D、4151.08 标准答案： B,B,A,D 解析：p=1000000，n=15，i=5%÷12=0.4167%，m=5×12=60 则 =7907.94(元) P60= =745571(元) 第一个月应付利息=1000000×0.4167%=4166.67(元) 第一个月偿还的本金=7907.94-4166.67=3741.27(元) 第二个月应付利息=(1000000-3741.27)×0.4167%=4151.08(元) 第二个月偿还的本金=7907.94-4151.08=3756.86(元)
中级经济基础 
