2021中级会计师真题答案 ※ 真题下载

2021.9.5中级会计《经济法》真题考点

——合同法——房屋租赁合同

　　1、房屋租赁合同效力

　　(1)无效的房屋租赁合同

　　①出租未取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定建设的房屋

　　②出租人未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。

　　③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

　　但以上违法因素在一审法庭辩论终结前消灭的，人民法院应当认定租赁合同有效。

　　(2)当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　(3)房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　2、出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(占有>登记备案>合同成立)

　　(1)已经合法占有租赁房屋的;

　　(2)已经办理登记备案手续的;

　　(3)合同成立在先的。

　　【提示】不能取得租赁房屋的承租人有权依法请求解除合同、赔偿损失。

　　3、房屋租赁合同的解除

　　发生下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

　　(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

　　(2)租赁房屋权属有争议的;

　　(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

　　4、房屋租赁中承租人的优先权

　　(1)出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　【链接】租赁物(不限于房屋)在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

　　(2)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。 但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　(3)租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

　　②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　【链接】抵押在先，出租在后的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　(4)具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　①房屋共有人行使优先购买权的;

　　②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权;出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

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