【例题】
甲公司为增值税一般纳税人，出租和出售投资性房地产适用的增值税税率为9%，2×16年至2×21年发生以下交易或事项：
2×16年12月31日购入一栋管理用办公楼，支付购买价款13080万元(含增值税1080万元)。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2×19年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼采用经营租赁方式出租给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金500万元(不含增值税)，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为13000万元，该办公楼至2×19年6月30日未计提减值准备。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×19年12月31日，该办公楼的公允价值为13500万元;2×20年12月31日，该办公楼的公允价值为13200万元;2×21年6月30日，租赁期满，甲公司将投资性房地产收回后直接对外出售，售价为13300万元(不含增值税)，收到款项存入银行。
假定不考虑增值税以外的其他相关税费。
要求：
(1)编制甲公司2×16年12月31日取得办公楼的会计分录。
(2)确定投资性房地产的转换日。
(3)计算该办公楼2×19年甲公司应计提的折旧额。
(4)编制租赁期开始日的会计分录。
(5)编制2×19年甲公司取得租金收入时的会计分录。
(6)计算上述交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额。
(7)编制2×21年6月30日甲公司出售投资性房地产的会计分录。
(1)正确答案：
借：固定资产 12000
应交税费—应交增值税(进项税额) 1080
贷：银行存款 13080
(2)正确答案：
转换日为2×19年6月30日。
(3)正确答案：
2×19年1月至6月应计提折旧额=12000/20×6/12=300(万元)。以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，故2×19年7月至12月不计提折旧。
(4)正确答案：
办公楼出租前已计提折旧额=12000/20×2.5=1500(万元)，租赁期开始日分录如下：
借：投资性房地产—成本 13000
累计折旧 1500
贷：固定资产 12000
其他综合收益 2500
(5)正确答案：
因年租金为500万元，每半年支付一次，所以2×19年下半年的租金收入为250万元，会计分录如下：
借：银行存款 272.5
贷：其他业务收入 250
应交税费—应交增值税(销项税额) 22.5
(6)正确答案：
上述交易或事项对甲公司2×19年度营业利润的影响金额=-300+500/2+(13500-13000)=450(万元)。
(7)正确答案：
出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=13200-13000=200(万元)，会计分录如下：
借：银行存款 14497
贷：其他业务收入 13300
应交税费—应交增值税(销项税额) 1197
借：其他业务成本 13200
贷：投资性房地产—成本 13000
—公允价值变动 200
借：公允价值变动损益 200
贷：其他业务成本 200
借：其他综合收益 2500
贷：其他业务成本 2500
解题思路：
关键词：非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的账务处理
解题思路：
关键点：
①转换日为租赁期开始日;
②6月30日出租，则前半年仍作为固定资产计提折旧;
③自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，转换时，公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益;
④年租金300万元，6月30日出租，则当年只能确认半年的租金收入150万;
⑤对营业利润的影响金额包括三部分：上半年折旧、租金收入、公允价值下降;
⑥公允价值模式计量的投资性房地产处置时，应将其原计入其他综合收益和公允价值变动损益的部分结转至其他业务成本，前者影响利润，后者为损益类科目内部结转，不影响利润总额。
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