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全装修成品交房，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到30%……近日，北京市公布《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面将与商品房购房人同质同权，但同时对购房人使用和处分共有产权住房的权利有所限定。
共有产权住房的推出，是具有许多潜在制度红利的一次创新。建立楼市调控的长效机制，是住房制度改革的重要目标。在这个目标中，不仅包括防止“炒房”对实体经济形成挤占效应，防止房屋过多的金融属性冲击金融风控，还包括满足住有所居的正常刚需。如果说商品房市场调控的“紧”，重在防风险的话，那么共有产权住房的“松”，就是为特定的住房困难家庭、为“新北京人”提供住房权利保障。张弛有度，防风险与重民生两端并重，地方楼市调控才有可能从追求单一目标和短期政策效应的惯性中跳出来，为建立长效调控机制夯实基础、搭好台子。
共有产权住房对现行保障房制度也是一种有益补充。毋庸讳言，一些地方在施行保障房制度过程中存在弊端。有的拿经适房、限价商品住房寻租;有的保障房建设只重建设数量，忽视了配套措施建设，导致“空城”“睡城”出现，加大了城市交通压力;有的政策性保障房封闭式运转，缺少合理的供需管理。共有产权住房对自住房和保障性住房统一管理，在持有、使用、退出、转让等各环节都作了较为细致的专门性规定，有利于从制度层面革除保障性住房存在的痼疾，优化城市区域布局，为共有产权住房的实施创建公平环境。
共有产权住房的要义，还是要实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的目标。实际上，共有产权住房实施的到位，就会具有很大的政策效益延展性。一方面，随着“同质”水平的共有产权住房批量上市，有可能对周边商品房价格产生平抑作用，带动住房市场价格回归理性周期中，逐渐让刚需者看得到也够得着;另一方面，共有产权住房能够把土地、住房和金融资源用到该用的地方。共有产权住房购房人在未来获得不动产权证后，也可以按规定回购政府所持产权份额。这些设计，既考虑到了共有产权住房购房人与商品房购房人的权利平等性，也考虑到了共有产权住房购房人家庭财富的动态变化，既顺应了市场规律，也满足了民生需求。
也要看到，一项政策要释放出潜在红利，还应该防止执行过程中被扭曲。作为住房制度改革的新一步，共有产权住房要让潜在红利发挥出来，让人民群众有真切的获得感，必须把公平和民生放在首位。共有产权用地和相关政策制定需政府牵头，土地供应是关键问题，不能出现将土地挪作他用的情况;购买共有产权住房需要资质审核，公开透明的办事程序不能少，切勿把一项民生工程、改革工程异化;对共有产权住房的处分需要共有产权人一起决定，这就需要克服官僚主义等弊病，不能让办事者跑断腿而办不成事。在执行中防止出现这些问题，确保政策落到实处，共有产权住房才能赢得信任凝聚民心，成为强化民生保障、推动住房制度改革的“鲶鱼”，为逐步建立房地产市场长效调控机制奠定基础。
延伸阅读：
北京将迎来共有产权住房时代
2017年08月08日 19:11 来源：中国经济网
近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》公开征求意见。这意味着，在自住房、限价房、经适房等各种保障房的基础上，北京有望推出共有产权住房。什么是共有产权房?品质上是否会打折?是否允许出租买卖?这两份征求意见稿对相关管理细节做了明确规定。
什么是共有产权房?
共有产权房就是政府与购房人共同拥有住房的产权的房子，主要是满足无房家庭的住房需求。与以往不同的是，购房人和政府各有各的产权份额，但并未统一定死不同项目的份额比例。购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。未来，坐在一起签合同的也将是三方。夫妻双方共同与开发建设单位、代持机构签订三方购房合同。
这种房子的价格会明显低于同地段、同品质的普通商品房。通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。与此前的自住型商品房类似，共有产权住房也如果购房人手上的买房款不够买普通商品房，又不具备公租房的申请条件，就可以考虑申购共有产权住房。
哪些人可以申购共有产权房?
想申购共有产权住房，申请家庭成员要做到名下无房。如果是单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。
对“名下无房”的界定，范围相对较广：有住房转出记录的不得申购;已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的不得申购;有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的不得申购;申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的不得申购。
共有产权住房源将优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京其他区户籍无房家庭，以及符合北京住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。对于“新北京人”，申购共有产权住房的具体条件将由各区根据本区功能定位和发展方向等实际情况确定并面向社会公布。满足在本区工作的“新北京人”家庭住房需求的房源不少于30%。
共有产权房长什么样?
共有产权住房的价格在开发商拿地环节就已经敲定。共有产权住房享受的折扣，其实就是购房人的产权份额。如果购房人与政府的产权份额比例是5：5，那么购房人相当于享受到了5折的价格。
共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，将分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住建委会同市发改委、市财政局、市规土委共同审核后确定。
公开征求意见的《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》来看，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米;其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。同时，考虑到两孩及适老性要求，共有产权住房的套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。
全装修成品交房，小区无线网络(WIFI)全覆盖，安装人脸识别系统……在细节上，共有产权住房将实施，试点建造智能化小型公用仓库，还将图书馆、健身房、咖啡馆作为标准配置。从建设品质、管理水平、供应规模上均会比自住房有进一步提高。
共有产权房可以买卖吗?
从申请开始，共有产权住房将进入严格的分配程序。如果申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。对于虚假申购和违规使用行为，禁止10年内再次申请北京各类保障性住房和政策性住房。
此次征求意见的《办法》中，还对再上市细节做出要求。即：未满5年，不允许转让房屋产权份额。如果有特殊原因确需转让，要先提交申请，再由代持机构回购。如果满5年，则可以按市场价格转让所购房屋产权份额。在同等价格条件下，代持机构可优先购买;一旦代持机构放弃购买，房子也可转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
如果购房人想取得房子的全部产权，在取得不动产权证满5年后，可购买政府的份额，购买后房子将由共有产权住房变成了商品住房。
此外，共有产权住房可以出租，但租金收益要按照最初的份额获取。一旦购房人通过购买、继承、受赠等方式获得了其它住房，共有产权住房将不得继续持有：要么购房人按市场价购买政府份额，取得商品住房产权;要么由代持机构回购其所有的产权份额。
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