土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
一、纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
【提示】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。
二、征税范围(易出单项选择题、多项选择题)
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征收土地增值税 |
不征收土地增值税 |
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（1）转让国有土地的行为 （2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 （3）对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税 （4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单位之间 （5）合作建房建成后转让 （6）以房地产抵债而发生房地产权属转让 （7）土地使用者处置土地使用权 |
（1）出让国有土地的行为 （2）继承方式无偿转让的房地产 （3）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为 （4）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业 （5）个人之间互换自有居住用房地产 （6）合作建房，建成后按比例分房自用的 （7）房地产的出租 （8）对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税 （9）企业兼并转让房地产；房地产的代建房行为；房地产的重新评估 |
三、土地增值税的税率——实行四级超率累进税率
四、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额
增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目
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转让项目的性质 |
具体扣除项目 | |
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新建项目 |
房地产企业转让： 扣除5项 |
（1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本： 包括①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金 （5）财政部规定的其他扣除项目： 加计扣除额＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% |
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非房地产企业转让：扣除4项 |
上述（1）-（4）项 | |
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存量项目 |
转让旧房及建筑物： 扣除3项 |
（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 提示：可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用 （3）转让环节缴纳的税金 |
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转让土地使用权： 扣除2项 |
上述（2）、（3）项 | |
五、土地增值税的减免税
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
注意：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源比照执行。
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
(三)对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
六、土地增值税纳税清算——重点是清算条件
【提示】区分“应当清算”和“可要求清算”。
(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省级税务机关规定的其他情况。
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