第二节　投资性房地产的确认和初始计量

　　一、投资性房地产的确认和初始计量

　　(一)投资性房地产的确认

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;

　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　(二)投资性房地产的初始计量：关注取得的渠道。

　　1.外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　【例题5·计算分析题】2×10年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。

　　要求：作出甲公司的会计处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　借：投资性房地产——写字楼　　　　　　　　90 000 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　90 000 000

　　2.自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

　　【例题6·计算分析题】2×10年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×10年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×10年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

　　要求：作出甲公司的会计处理。

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定资产——厂房　　　　　　　　　12 000 000

　　投资性房地产——厂房　　　　　　　12 000 000

　　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　24 000 000

　　借：投资性房地产——已出租土地使用权　 4 500 000

　　贷：无形资产——土地使用权　　　　　　 4 500 000

　　二、投资性房地产的后续支出

　　原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化;否则，费用化。

　　资本化后续支出通过“投资性房地产——在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。

　　【例题7·计算分析题】2×10年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。2×10年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×10年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。

　　要求：作出甲公司的会计处理。

　　『正确答案』

　　本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。

　　甲公司的账务处理如下：

　　(1)2×10年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程

　　借：投资性房地产——厂房——在建　　40 000 000

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　10 000 000

　　贷：投资性房地产——厂房　　　　　　50 000 000

　　注意：不应通过“在建工程”科目核算。

　　(2)2×10年5月31日至2×10年12月31日，发生改扩建支出

　　借：投资性房地产——厂房——在建　　5 000 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　5 000 000

　　(3)2×10年12月31日，改扩建工程完工

　　借：投资性房地产——厂房　　　　　　45 000 000

　　贷：投资性房地产——厂房——在建　　45 000 000

　　【例题8·判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化;否则，费用化。