第四章　投资性房地产

　　考情分析

　　本章近三年主要考查客观题，分值在2分左右。

　　内容介绍

　　本章讲四节内容：

　　第一节 投资性房地产的定义、特征及范围

　　第二节 投资性房地产的确认和初始计量

　　第三节 投资性房地产的后续计量

　　第四节 投资性房地产的转换和处置

　　其中，第三、四节为本章重难点内容。

　　内容讲解

　　第一节　投资性房地产的定义、特征及范围

　　一、投资性房地产的定义和内容

　　(一)定义和特征

　　1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　2.特征：

　　(1)属于企业的经营活动——租金及处置通过“其他业务收入”、“其他业务成本”核算;

　　(2)其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样;

　　投资性房地产持有的目的侧重于赚取租金或资本增值，而固定资资产则不具有这样的特征。

　　(3)能够单独计量和出售。

　　(二)范围

　　投资性房地产主要包括：

　　1.已出租的土地使用权

　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

　　2.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

　　3.持有并准备增值后转让的土地使用权(非房地产开发企业)——这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。

　　二、注意

　　下列特殊项目是否属于投资性房地产：

　　1.对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

　　这意味着，企业外购的建筑物，即使没有出租，也可以确认为投资性房地产。

　　如果建筑物自用一段时间后打算出租的，则在自用期间内不能作为投资性房地产核算，应作为固定资产核算，在租赁期开始日才能作为投资性房地产核算。

　　2.企业出租给本企业职工居住的宿舍：不属于投资性房地产

　　3.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租：属于投资性房地产

　　4.企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。另外，融资租入的固定资产再通过经营租赁的方式转租的，也作为本企业的投资性房地产核算。

　　5.按照国家有关规定认定的闲置土地：不属于投资性房地产。

　　6.作为存货的房地产，如房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权：不属于投资性房地产。

　　7.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以本题错误。

　　【例题2·判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。

　　【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　)。

　　A.已出租的建筑物

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』投资性房地产包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确;选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。

　　【例题4·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有(　)。

　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋

　　B.房地产企业开发的已出租的房屋

　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』选项A属于企业的存货;选项C属于无形资产;选项D，企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。