中级会计实务常见疑难问题第五章　投资性房地产

　　1.投资性房地产的核算范围?

　　属于投资性房地产的项目有：(1)已出租的建筑物;【以经营租赁方式出租】(2)已出租的土地使用权;【以经营租赁方式出租】(3)已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算;(4)持有并准备增值后转让的土地使用权。(5)关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产，但是在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产;(6)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产产品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产。否则不确认为投资性房地产。(7)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的可以将该建筑物确认为投资性房地产;若所提供的其他服务在整个协议中为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

　　不属于投资性房地产的内容有：(1)企业自用的房地产，适用《固定资产》、《无形资产》准则;(房地产包括：房屋、建筑物及土地使用权)(2)作为存货的房地产，一般指的是房地产开发企业，建造的房屋作为商品核算，适用《存货》准则，当存货销售时，取得销售收入适用《收入》准则;(3)企业代建的房地产，取得的收入、发生的费用的确认和计量适用《建造合同》准则;(4)投资性房地产租金收入和售后租回，适用《租赁》准则。(《投资性房地产》准则核算的范围是：投资性房地产之间的转换和处置业务，并不涉及投资性房地产租金收入和售后租回的业务核算，而是适用于《租赁》准则)。

　　【注意：(1)持有并准备增值后处置的房屋、建筑物及依法取得、用于开发后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理;(2)不包括国家有关规定认定的闲置土地。(3)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。】

　　2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的条件?

　　投资性房地产采用公允价值模式计量的条件是：企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。即采用公允价值模式计量的投资性房地产需要满足下面两个条件：

　　(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

　　(2)企业能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

　　注意：成本模式转为公允价值模式计量的，作为会计政策变更处理。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不得在转为成本模式计量。

　　3.投资性房地产与自用房地产之间的转换的条件及转换日的界定?

　　转换的条件包括：

　　(1)投资性房地产开始自用;

　　(2)作为存货的房地产，改为出租;

　　(3)自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值;

　　(4)自用建筑物停止自用，改为出租。

　　转换日的确定：

　　(1)投资性房地产开始自用——转换日为房地产达到自用状态，且开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期;

　　(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租——转换日应当为租赁期开始日;

　　(3)自用土地使用权停止自用，改用于资本增值——转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　4.投资性房地产成本模式、公允价值模式转换相关的账务处理?

　　1.成本模式下转换的账务处理：

　　(1)成本模式转为自用的账务处理：

　　借：固定资产(无形资产)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　累计折旧(累计摊销)

　　固定资产减值准备(无形资产减值准备)

　　(2)自用的转为成本模式计量的投资性房地产的账务处理：

　　借：投资性房地产

　　累计折旧(累计摊销)

　　固定资产减值准备(无形资产减值准备)

　　贷：固定资产(无形资产)

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　2.公允价值模式转为自用的账务处理：

　　借：固定资产(无形资产)

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借记)

　　公允价值变动损益(或借记)

　　自用转为公允价值模式计量的投资性房地产的账务处理：

　　(1)转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为当期损益处理。

　　借：投资性房地产——成本(公允价值)

　　累计折旧(累计摊销)

　　固定资产减值准备(无形资产减值准备)

　　公允价值变动损益

　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等

　　(2)转换当日公允价值大于账面价值的，其差额计入所有者权益。

　　借：投资性房地产——成本(公允价值)

　　累计折旧(累计摊销)

　　固定资产减值准备(无形资产减值准备)

　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等

　　资本公积——其他资本公积

　　注意：这里的资本公积，在该项投资性房地产处置的时候，要转入到当期损益即，“其他业务收入”。

　　5.投资性房地产在处置或转让时的相关注意事项?

　　(1)一般来说，投资性房地产作为企业的其他业务活动核算，所以在该项投资性房地产处置时，要相应的确认“其他业务收入”，并相应的结转“其他业务成本”。但是企业将投资性房地产业务作为企业的主要经营业务核算的，应该作为“主营业务收入”处理。

　　(2)成本模式下的处置：

　　借：银行存款(处置收入净额)

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　(3)公允价值模式的处置：

　　借：银行存款(处置收入净额)

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　贷：投资性房地产——成本

　　——公允价值变动(或借记)

　　借：公允价值变动损益

　　贷：其他业务收入(或相反分录)

　　借：资本公积——其他资本公积(按投资性房地产在转换日计入资本公积的金额)

　　贷：其他业务收入