专题7：其他税收法律制度之一 ——房产税、契税和车船税

　　一、房产税

　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税价值或租金收入，向产权所有人或经营管理人征收的一种税。

　　(一)房产税的征税对象和征税范围

　　房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区。

　　【例题·多选题】以下应缴纳房产税的项目有( )。

　　A.某建制镇化工厂的厂房 B.某市百货大楼

　　C.某县食品厂的围墙 D.某村农民王某出租的小楼

　　【答案】AB

　　(二)房产税的纳税人

　　房产税的纳税人，是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

　　1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳;产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税;

　　2.产权出典的，由承典人缴纳;

　　3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税;

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳房产税;

　　5.纳税单位和个人无租使用其他单位(含免税单位)房产的，由使用人代为缴纳房产税。

　　【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。

　　A.将房屋产权出典的，出典人为纳税人

　　B.纳税单位无租使用免税单位房产的，免交房产税

　　C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人

　　D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人

　　【答案】CD

　　(三)房产税计税依据、税率和税额计算

　　对比记忆计税依据和税率：

　　在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下两个特殊规定：

　　1.对投资联营的房产的规定

　　对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

　　【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2009年12月31日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2010年度应纳房产税( )万元。

　　A.24 B.22.8 C.30 D.16.8

　　【答案】B

　　【解析】未参与联营部分的房产原值=2500×(1-30%)=1750(万元)，

　　则两部分房产税之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8(万元)。

　　2.关于附属设备和配套设施的计税规定：

　　一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　(四)房产税的主要优惠政策

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　5.损坏不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税.

　　6.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税。

　　7.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税。

　　8.向居民供热的企业的房产。

　　【例题·单选题】某供热企业2010年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2010年应缴纳房产税( )。

　　A.13.44万元 B.28.56万元

　　C.42万元 D.60万元

　　【答案】B

　　【解析】该企业应纳房产税= 5000×(1-30%)×1.2%×(2500-800)÷2500=28.56(万元)。

　　(五)房产税的纳税义务发生时间

　　1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

　　2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

　　3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

　　4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

　　5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

　　7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　【例题·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2009年12月完工，2010年1月办妥(竣工)验收手续，4月付清全部工程价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是( )。(2010年)

　　A.2009年12月 B.2010年1月

　　C.2010年2月 D.2010年4月

　　【答案】C

　　(六)纳税期限、纳税地点和征收机关

　　1.纳税期限

　　房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　2.纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　【例题·判断题】某企业在甲市和乙市各有一处房产，核算地在甲市，则两处房产均应在甲市纳税。

　　【答案】×

　　二、契税

　　契税是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同(契约)，以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

　　(一)契税的纳税人

　　契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：

　　【例题·单选题】甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是( )。

　　A.甲企业缴纳土地增值税和契税

　　B.乙企业缴纳土地增值税和契税

　　C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税

　　D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税

　　【答案】C

　　(二)契税的征税范围

　　契税的征税范围是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

　　1.国有土地使用权出让

　　国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

　　2.土地使用权的转让

　　土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　3.房屋买卖。

　　4.房屋赠与。

　　5.房屋交换。

　　土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。

　　【例题·多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有( )。

　　A.将房屋典当

　　B.以土地权属抵债

　　C.以获奖方式承受房屋权属

　　D.土地权属的出租

　　【答案】BC

　　(三)契税的计税依据、税率和应纳税额的计算

　　契税主要规定一览表见下表：

　　【解释】

　　一是等价交换与不等价交换。

　　二是以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。这里特别注意在这个过程中：房地产转让者对土地使用权的先受让再转让。

　　【例题·单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元;将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换;又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的有( )。(2010年)

　　A.100×3%=3(万元)

　　B.(100+60)×3%=4.8(万元)

　　C.(100+70)×3%=5.1(万元)

　　D.(100+70+60)×3%=6.9(万元)

　　【答案】A

　　(四) 契税的优惠

　　【例题·多选题】根据契税暂行条例的规定,可以享受减免契税优惠待遇的是( )。

　　A.城镇职工第一次购买公有住房的

　　B.房屋所有者之间互相等价交换房屋的

　　C.因工作调动而重新购买住房的

　　D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的

　　【答案】AB

　　(五)契税的征收管理

　　纳税义务发生时间——签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

　　申报交税期限——合同签订10日内。

　　申报地点——土地、房屋所在地征收机关。

　　三、车船税

　　车船税是对在中国境内车船管理部门登记的车辆、船舶(以下简称车船)征收的一种税。

　　(一)车船税的纳税人

　　车船税的法定纳税人——是指在我国境内车船的所有人或者管理人。

　　代缴纳人——车船的所有人或者管理人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。

　　扣缴义务人——从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当依法代收代缴车船税。

　　(二)征税范围

　　在我国车辆管理部门登记的车船。

　　车船税的征收范围由车辆和船舶两大类构成。

　　(三)税目、税率和计税依据

　　车船税法规定，对应税车辆实行有幅度的定额税率，同时授权省、自治区、直辖市人民政府在规定的税额幅度内，根据当地的实际情况自行确定本地区的适用税额。

　　载客汽车、电车、摩托车，以每辆为计税依据。

　　载货汽车、三轮汽车、低速货车，按自重每吨为计税依据。

　　船舶，按净吨位每吨为计税依据;拖船和非机动驳船分别按船舶税额的50%计算。

　　(四)税收优惠

　　1.非机动车船(不包括非机动驳船)。

　　2.拖拉机。拖拉机是指在农业(农业机械)部门登记为拖拉机的车辆。

　　3.捕捞、养殖渔船。

　　4.军队、武警专用的车船。

　　5.警用车船。警用车船，是指公安机关、国家安全机关、监狱、劳动教养管理机关和人民法院、人民检察院领取警用牌照的车辆和执行警务的专用船舶。

　　6.按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶。

　　7.依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。

　　【例题·单选题】下列车船税法定免税的有( )。

　　A.专项作业车 B.马车

　　C.非机动驳船 D.观光用渔船

　　【答案】B

　　【例题·多选题】根据车船税法律制度的规定，下列车船中，免征车船税的有( )。(2010年)

　　A.在农业部门登记的拖拉机

　　B.无轨电车

　　C.武警专用车辆

　　D.远洋货船

　　【答案】AC

　　(五)应纳税额的计算方法

　　购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。计算公式为：

　　应纳税额=(年应纳税额/12)×应纳税月份数

　　【例题·计算题】某单位2010年4月3日购买奥迪轿车一辆。该省奥迪车每辆年税额为420元，计算该轿车2010年应纳的车船税。

　　【答案及解析】该单位这辆轿车当年应纳车船税：420/12×9个月=315(元)。

　　【例题·单选题】某渔业公司2010年拥有捕捞船5艘，每艘净吨位20吨;非机动驳船2艘，每艘净吨位10吨;机动补给船1艘，净吨位15吨，机动运输船10艘，每艘净吨位7吨，当地船舶适用年税额为每吨3元，该公司当年应缴纳的车船税( )。

　　A.285元 B.315元 C.345元 D.600元

　　【答案】A

　　【解析】该公司应缴纳车船税=(2×10×50%+15+7×10)×3=285(元)。

　　(六)车船税的纳税义务发生时间、纳税地点

　　1.纳税义务发生时间

　　车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。对未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票的，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。

　　2.纳税地点

　　车船税由地方税务机关负责征收。纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。

　　跨省、自治区、直辖市使用的车船，纳税地点为车船的登记地。