第五章 其他相关税收法律制度

　　本章考情分析

　　在最近3年的考试中，本章的平均分值为11分，题型全部为客观题。考生应重点关注房产税、印花税和土地增值税的计算分析题。

　　第一节 房产税法律制度

　　一、房产税的纳税人(★★★)(P158)

　　房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人，具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

　　1、产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。

　　2、产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

　　3、产权出典的，承典人为纳税人。

　　【解释】出典是指产权所有人为了某种需要将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金(或者实物)，并立有某种合同(契约)的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。

　　4、产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。

　　5、产权未确定以及租典(租赁、出典)纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

　　6、纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

　　7、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　【例题1·判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。( 　)(2008年)

　　【答案】√

　　【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。

　　【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有( )。

　　A、产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人

　　B、产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

　　C、产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人

　　D、产权出典的房屋，出典人为纳税人

　　【答案】ABC

　　【解析】产权出典的，“承典人”为纳税人。

　　二、房产税的征税范围(★)(P159)

　　1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。

　　2、独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等)不属于房产，不是房产税的征税对象。

　　【例题1·判断题】农民王某于2009年将其在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。( )

　　【答案】×

　　【解析】房产税的征税范围不包括农村。

　　【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是( )。

　　A、某宾馆的围墙

　　B、某宾馆的室外游泳池

　　C、某企业的办公楼

　　D、某房地产公司出租的写字楼

　　【答案】CD

　　【解析】选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　三、房产税的计算(★★★)(P160-161)

　　【解释】房产税按“年度”计算。

　　1、从价计征

　　以房产余值(按房产原值一次减除10%-30%)为计税依据。

　　应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%

　　【解释1】具体扣减比例由省、自治区、直辖市人民政府确定，试题中肯定会明确给出。

　　【解释2】自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

　　【解释3】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

　　【解释4】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　2、从租计征

　　按房产租金收入的12%计征。

　　应纳税额=租金收入×12%

　　【解释】自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

　　【相关链接】出租居民住房适用10%的个人所得税税率。

　　3、特殊规定(P160)

　　(1)以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　(2)以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

　　(3)对于融资租赁的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。

　　(4)自2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中，自营的按照房产原值减除10%-30%后的余值计征;出租房产的，按照租金收入计征。

　　【例题1·判断题】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。( )(2009年)

　　【答案】√

　　【例题2·单选题】某企业一幢房产原值600000元，已知房产税税率为1.2%，当地规定的房产税扣除比例为30%，该房产年度应缴纳的房产税税额为(　　)元。(2008年)

　　A、9360 B、7200 C、5040 D、2160

　　【答案】C

　　【解析】应纳房产税税额=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。

　　【例题3·单选题】某企业2008年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2008年度应缴纳的房产税税额为( )万元。(2009年)

　　A、18 B、33.6 C、42 D、48

　　【答案】C

　　【解析】应纳房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)。

　　【例题4·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2009年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应纳房产税( )。

　　A、24万元 B、22.80万元 C、30万元 D、16.80万元

　　【答案】B

　　【解析】(1)用于对外投资联营的部分，由于其不承担投资风险，只收取固定收入，视同出租，其计税依据为租金收入，即每年的固定利润分红50万元，应纳税额=50万元×12%=6万元;(2)剩余部分以房屋余值为计税依据，应纳税额=2500×70%×(1-20%)×1.2%=16.80万元。两项合计，该企业应纳房产税22.80万元。

　　【例题5·单选题】某企业2009年1月1日的房产原值为3000万元，3月31日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税( )万元。

　　A、4.8 B、24 C、27 D、28.8

　　【答案】C

　　【解析】(1)从价部分：2000×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%×3/12=21.6(万元);(2)从租部分：5×9×12%=5.4(万元);(3)当年应纳房产税=21.6+5.4=27(万元)。

　　四、房产税的税收减免(★★★)(P162-164)

　　1、国家机关、人民团体、军队“自用”(不包括出租)的房产免征房产税。

　　2、由国家财政部门拨付事业经费(全额或差额)的单位(学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位)所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　【解释】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

　　3、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。、

　　4、个人所有非营业用的房产(居民住房)免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。

　　5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　6、对高校后勤实体免征房产税。

　　7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　8、老年服务机构自用的房产免征房产税。

　　9、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

　　10、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，但不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　【例题1·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当征收房产税的有( )。

　　A、城市居民出租的房产

　　B、城市居民投资联营的房产

　　C、城市居民所有的自住用房

　　D、城市居民拥有的营业用房

　　【答案】ABD

　　【解析】个人拥有的非营业用房免征房产税，即居民住房免房产税，营业用房或出租用房照章征税。

　　【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列对房产税免税规定的表述中，正确的有( )。

　　A、对高校后勤实体免征房产税

　　B、老年服务机构自用的房产免征房产税

　　C、房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

　　D、应税房产大修停用3个月以上的，在大修期间可免征房产税

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　【例题3·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2009年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，2009年4月底B栋房产租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20%的余值计税。该企业2009年应缴纳房产税( )万元。

　　A、15.04 B、16.32 C、18.24 D、22.72

　　【答案】A

　　【解析】(1)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，A栋房产应纳房产税=1200×(1-20%)×1.2%×4个月/12=3.84(万元);(2)B栋房产应纳房产税=10×12%×4个月+1000×(1-20%)×1.2%×8个月/12=11.2(万元);(3)该企业2009年应纳房产税=3.84+11.2=15.04(万元)。

　　【例题4·单选题】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间(房屋原值为20万元)。2008年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，则王某2008年应纳房产税额为( )万元。

　　A、1.632 B、0.816 C、0.516 D、1.652

　　【答案】A

　　【解析】(1)开餐馆的房产应纳房产税=20×(1-20%)×1.2%=0.192(万元);(2)房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税;(3)出租房屋应纳房产税=12×12%=1.44(万元);(4)三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632(万元)。

　　五、房产税的纳税义务发生时间(★★)(P164)

　　1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

　　2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

　　3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

　　4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

　　5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

　　6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。

　　7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。

　　【解释】只有第一种情形从生产经营之月起缴纳房产税，其他均从“次月”。

　　8、自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　【例题·多选题】税法律制度的规定，下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的是( )。

　　A、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税

　　B、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税

　　C、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税

　　D、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税

　　【答案】BCD

　　【解析】纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月(而非次月)起，缴纳房产税。

　　第二节 契税法律制度

　　一、契税的纳税人和征税范围(★★★)(P165)

　　1、纳税人

　　在我国境内“承受”(获得)“土地、房屋权属”(土地使用权、房屋所有权)的单位和个人。

　　【例题·判断题】契税的纳税人是在我国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。(　 )(2008年)

　　【答案】×

　　2、征税范围(P165-P166)

　　(1)国有土地使用权出让

　　(2)土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)

　　(3)房屋买卖、赠与、交换

　　【解释1】土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　【解释2】土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【解释3】视同转移应当缴纳契税的特殊情况：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;(2)以土地、房屋权属抵债;(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式承受土地、房屋权属。

　　【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是( )。(2009年)

　　A、承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B、企业受让土地使用权

　　C、企业将厂房抵押给银行

　　D、个人承租居民住宅

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项A：土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移;(2)选项CD：土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【例题2·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应征收契税的有( )。

　　A、某人将其拥有产权的一幢楼抵押

　　B、某人在抽奖活动中获得一套住房

　　C、某人将其拥有产权的房屋出租

　　D、某人购置一套住房

　　【答案】BD

　　【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　【例题3·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的有( )。

　　A、接受作价房产入股

　　B、承受抵债房产

　　C、承租房产

　　D、继承房产

　　【答案】CD

　　【解析】土地、房屋权属的典当、继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围。

　　二、契税的计税依据(★★★)(P166)

　　1、只有一个价格的情况

　　国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

　　2、无价格的情况

　　土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。

　　3、有两个价格的情况

　　土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”;交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　4、补缴契税的情况

　　以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

　　【例题1·判断题】甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。( )(2007年)

　　【答案】√

　　【例题2·单选题】林某有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，黄某应缴纳的契税税额为(　　)万元。(2008年)

　　A、4.8 B、2.88 C、2.16 D、0.72

　　【答案】D

　　【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。黄某应缴纳的契税税额=(96-72)×3%=0.72(万元)。

　　【例题3·单选题】某省体育器材公司于2008年10月向本省某运动员奖励住宅一套，市场价格80万元。该运动员随后以70万元的价格将奖励住宅出售，当地契税适用税率为3%，该运动员应缴纳的契税为( )万元。

　　A、2.4 B.2.1 C.4.5 D.0

　　【答案】A

　　【解析】(1)以获奖方式承受土地、房屋权属，应当征收契税;(2)只有在取得住房时才缴纳契税，出售住房时不缴纳契税，应纳税额=80×3%=2.4(万元)。

　　【例题4·单选题】张某共有2套房屋，2009年4月将第一套市价为80万元的房产与王某交换，并支付给王某15万元，2009年6月将第二套市价为60万元的房产折价给李某抵偿了50万元的债务。已知当地确定的契税税率为3%，张某应缴纳契税( )万元。

　　A、0.45 B、1.95 C、2.25 D、2.85

　　【答案】A

　　【解析】第一套房屋按照差价15万元纳税，第二套房屋由对方纳税。

　　三、契税的税收减免(★★)(P167)

　　1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

　　3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　【例题·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有( )。

　　A、城镇职工自己购买商品房

　　B、政府机关承受房屋用于办公

　　C、遭受自然灾害后重新购买住房

　　D、军事单位承受房屋用于军事设施

　　【答案】BD

　　【解析】(1)选项BD：国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;(2)选项C：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税，而非100%免税。

　　第三节 车船税法律制度

　　一、车船税的纳税人和征税范围(★★)(P169)

　　1、纳税人

　　(1)车船税的纳税人，是指在中国境内“拥有或者管理”车船的单位和个人。

　　(2)由于租赁关系，致使拥有人与使用人不一致时，如车辆拥有人未缴纳车船税的，“使用人”应当代为缴纳车船税。

　　(3)外商投资企业、外国企业、华侨、外籍人员和港、澳、台同胞，属于车船税的纳税人。

　　【例题1·多选题】下列纳税主体中，属于车船税纳税人的有( )。(2009年)

　　A、在中国境内拥有并使用船舶的国有企业

　　B、在中国境内拥有并使用车辆的外籍个人

　　C、在中国境内拥有并使用船舶的内地居民

　　D、在中国境内拥有并使用车辆的外国企业

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)车船税的纳税人，是指在中国境内拥有或者管理车船的单位和个人;(2)外商投资企业、外国企业、华侨、外籍人员和港、澳、台同胞，属于车船税的纳税人。

　　【例题2·判断题】由于租赁关系，致使拥有人与使用人不一致时，如车辆拥有人未缴纳车船税的，使用人应当代为缴纳车船税。( )

　　【答案】√

　　2、扣缴义务人

　　从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。

　　3、征税范围

　　(1)车辆

　　①载客汽车(包括电车)

　　②载货汽车(包括半挂牵引车、挂车)

　　③三轮汽车、低速货车、摩托车、专业作业车和轮式专用机械车、拖拉机、无轨电车等

　　(2)船舶(包括机动船舶和非机动驳船)

　　4、免征车船税的项目

　　(1)非机动车船(不包括非机动驳船)，如残疾人机动轮椅车、电动自行车等

　　(2)在农业(农业机械)部门登记为“拖拉机”的车辆

　　(3)捕捞、养殖渔船

　　(4)军队、武警专用的车船

　　(5)警用车船

　　【例题·多选题】根据车船税法律制度的规定，下列使用中的交通工具，属于车船税征收范围的有( )。

　　A、警用车船 B、养殖渔船 C、摩托车 D、非机动驳船

　　【答案】CD

　　二、车船税的计算(★★)(P169-P170)

　　1、计税依据

　　(1)载客汽车、摩托车：以每辆为计税依据

　　(2)载货汽车、三轮汽车、低速货车：按自重每吨为计税依据

　　(3)船舶：按净吨位每吨为计税依据

　　【例题·单选题】根据车船税法律制度的规定，下列各项中，属于载货汽车计税依据的是( 　　)。(2008年)

　　A、排气量

　　B、自重吨位

　　C、净吨位

　　D、购置价格

　　【答案】B

　　2、税率(P170)

　　车船税采用定额税率(固定税额)。

　　3、车船税的计算

　　(1)载客汽车和摩托车的应纳税额=辆数×适用年税额

　　(2)载货汽车、三轮汽车、低速货车的应纳税额=自重吨位数×适用年税额

　　(3)船舶的应纳税额=净吨位数×适用年税额

　　(4)拖船和非机动驳船的应纳税额=净吨位数×适用年税额×50%

　　【解释】车船税的定额税率不要求考生记忆。

　　【例题·计算题】某运输公司拥有并使用以下车辆：从事运输用的净吨位为2吨的拖拉机挂车5辆，5吨的载货卡车10辆，4吨的汽车挂车5辆。当地政府规定，载货汽车的车船税税额为60元/吨。该公司应缴纳的车船税：(1)拖拉机挂车的车船使用税=2×5×60=600(元);(2)载货卡车的车船使用税=5×10×60=3000(元);(3)汽车挂车的车船使用税=4×5×60=1200(元);(4)合计应纳车船税=600+3000+1200=4800(元)。

　　三、车船税的纳税义务发生时间(★★)(P171)

　　1、车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证中记载日期的“当月”(而非次月)。

　　2、纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间。

　　【例题1·判断题】车船税的纳税义务发生时间，为车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证中记载日期的次月。( )

　　【答案】×

　　【例题2·计算题】张某2009年4月12日购买小轿车1辆，至2009年12月31日一直未到车辆管理部门登记，已知小轿车年单位税额480元。在本题中，纳税人未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月作为车船税的纳税义务发生时间，张某应缴纳车船税=480×9÷12=360(元)。

　　【解释】车船税按年度缴纳，该小轿车的应纳税时间为4-12月，共计9个月。

　　第四节 城镇土地使用税

　　一、城镇土地使用税的纳税人和征税范围(★★)

　　1、纳税人(P172)

　　(1)城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。

　　(2)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳。

　　(3)土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳。

　　(4)土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。

　　【解释】城镇土地使用税对外商投资企业、外国企业同样征收。

　　【例题·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，下列单位中，属于城镇土地使用税纳税人的有( )。

　　A、拥有土地使用权的国有企业

　　B、拥有土地使用权的私营企业

　　C、使用土地的外商投资企业

　　D、使用土地的外国企业在中国境内设立的机构

　　【答案】ABCD

　　2、征税范围(P173)

　　(1)凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。

　　(2)建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。

　　【解释1】建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。

　　【解释2】自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

　　【例题·多选题】根据城镇土地使用税法律制度的有关规定，下列各项中，应征收城镇土地使用税的有( )。

　　A、某市证券交易所用地

　　B、某建制镇所辖的行政村委会办公用地

　　C、某大型钢铁企业生产车间用地

　　D、某市一大型超市用地

　　【答案】ACD

　　【解析】建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但不包括镇政府所在地所辖行政村。

　　二、城镇土地使用税的计算(★★)(P173)

　　1、计税依据

　　城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积。

　　(1)凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的土地面积为准。

　　(2)尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地面积为准。

　　(3)尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用权证书后再作调整。

　　【例题1·单选题】根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，属于城镇土地使用税计税依据的是( )。 (2007年)

　　A、建筑面积

　　B、使用面积

　　C、居住面积

　　D、实际占用的土地面积

　　【答案】D

　　【例题2·单选题】根据我国税收法律制度的规定，下列税种中，实行从量计征的是( )。 (2008年)

　　A、契税

　　B、车辆购置税

　　C、房产税

　　D、城镇土地使用税

　　【答案】D

　　【解析】城镇土地使用税的计税依据是实际占用的土地面积，属于从量计征。

　　【例题3·判断题】城镇土地使用税的纳税人，在尚未取得土地使用证书之前，不缴纳城镇土地使用税。( )

　　【答案】×

　　2、城镇土地使用税的计算

　　年应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额

　　【案例】某企业实际占地面积为25000平方米，经税务机关核定，该企业所在地段适用城镇土地使用税税率每平方米税额为2元。该企业全年应缴纳的城镇土地使用税额=25000×2=50000(元)。

　　三、城镇土地使用税的税收减免(★★)

　　1、城镇土地使用税减免的一般规定(P174)

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

　　(4)市政街道、广场、绿化地带等公用用地;

　　(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

　　(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;

　　(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

　　2、城镇土地使用税减免的特殊规定(P175-179)

　　(1)凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税;征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收城镇土地使用税。

　　(2)对免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地)，免征城镇土地使用税;对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

　　(3)房地产开发公司开发建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。

　　(4)老年服务机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　四、城镇土地使用税的纳税义务发生时间、纳税地点(★★)

　　1、纳税义务发生时间(P179)

　　(1)纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税(房产税)。

　　(2)纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税(房产税)。

　　(3)纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税(房产税)。

　　(4)房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税(房产税)。

　　(5)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税。

　　(6)纳税人新征用的非耕地，自批准征用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　【例题·单选题】某人民团体A、B两栋办公楼，A栋占地3000平方米，B栋占地1000平方米。2009年3月18日至12月31日将B栋出租。当地城镇土地使用税的税额为每平方米15元，该人民团体2009年应缴纳城镇土地使用税( )元。

　　A、3750 B、11250 C、12500 D、15000

　　【答案】B

　　【解析】国家机关、人民团体、军队自用的土地(A栋)免征城镇土地使用税，但出租的B栋应从出租之次月起，缴纳城镇土地使用税，B栋应缴纳城镇土地使用税=1000×15×9个月/12=11250(元)。

　　2、纳税地点(P180)

　　纳税人使用的土地不在同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳城镇土地使用税;在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。

　　第五节 印花税法律制度

　　一、印花税的纳税人和征税范围(★★★)

　　1、纳税人(P181)

　　印花税的纳税人，是指在中国境内“书立、领受、使用”税法所列凭证的单位和个人，主要包括：立合同人、立账簿人、立据人、使用人和领受人。

　　(1)签订合同的各方当事人都是印花税的纳税人，但不包括合同的担保人、证人和鉴定人。(P182)

　　(2)在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证，其使用人为纳税人。

　　【例题·单选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税纳税人的是(　　)。(2008年)

　　A、合同的双方当事人

　　B、合同的担保人

　　C、合同的证人

　　D、合同的鉴定人

　　【答案】A

　　2、征税范围(P182-185)

　　(1)十类经济合同：购销合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同(包括融资租赁合同)、财产保险合同、技术合同

　　【解释1】技术合同包括技术开发合同、技术转让合同、技术咨询合同和技术服务合同。其中，技术转让合同包括专利申请权转让、非专利技术转让所书立的合同，但不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同，后者适用于“产权转移书据”。

　　【解释2】具有合同性质的凭证应视同合同征税。

　　【解释3】不论合同是否兑现或能否按期兑现，都应当缴纳印花税。

　　【解释4】办理一项业务(如货物运输、仓储保管、财产保险、银行借款等)，如果既书立合同，又开立单据，只就合同贴花;凡不书立合同，只开立单据，以单据作为合同使用的，其使用的单据应按规定贴花。

　　(2)产权转移书据

　　产权转移书据包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权共5项产权的转移书据。

　　【解释1】财产所有权转移书据，是指经政府管理机关登记注册的不动产的所有权转移书据、动产转移所书立的书据，包括股份制企业向社会公开发行的股票，因购买、继承、赠与，所书立的产权转移书据。

　　【解释2】土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

　　(3)营业账簿

　　(4)权利、许可证照：房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证

　　(5)其他

　　【例题1·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税征税范围的有( )。(2007年)

　　A、土地使用权出让合同

　　B、土地使用权转让合同

　　C、商品房销售合同

　　D、房屋产权证

　　【答案】ABCD

　　【解析】(1)选项ABC属于“产权转移书据”;(2)选项D属于“权利、许可证照”。

　　【例题2·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，属于印花税征税范围的有( )。(2009年)

　　A、工商营业执照

　　B、土地使用权出让合同

　　C、土地使用证

　　D、商品房销售合同

　　【答案】ABCD

　　【解析】选项AC属于“权利许可证照”，选项BD属于“产权转移书据”。

　　【例题3·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，按照“产权转移书据”税目征收印花税的有( )。

　　A、土地使用权出让合同

　　B、土地使用权转让合同

　　C、商品房销售合同

　　D、融资租赁合同

　　【答案】ABC

　　【解析】土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

　　【例题4·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，按照“产权转移书据”税目征收印花税的有( )。

　　A、专利申请权转让合同

　　B、专利权转让合同

　　C、专利实施许可合同

　　D、非专利技术转让合同

　　【答案】BC

　　【解析】技术转让合同包括专利申请权转让、非专利技术转让所书立的合同，但不包括专利权转让、专利实施许可所书立的合同，后者适用于“产权转移书据”。

　　【例题5·判断题】不论合同是否兑现或能否按期兑现，都应当缴纳印花税。( )

　　【答案】√

　　【例题6·判断题】适用于中国境内，并在中国境内具备法律效力的应税凭证，无论在中国境内或者境外书立，均应依照印花税的规定贴花。( )

　　【答案】√

　　【解析】教材P186。

　　二、印花税的计税依据、税率(★★★)

　　1、税率(P187)

　　印花税的税率有两种形式：比例税率和定额税率

　　【例题·多选题】下列税率形式中，适用于印花税的有( )。

　　A、定额税率

　　B、超额累进税率

　　C、比例税率

　　D、全额累进税率

　　【答案】AC

　　2、计税依据(P186)

　　(1)合同：以凭证所载金额作为计税依据

　　【解释1】以凭证上的“金额”、“收入”、“费用”作为计税依据的，应当“全额”计税，不得作任何扣除。

　　【解释2】载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。

　　(2)营业账簿中记载资金的账簿：以“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额作为计税依据

　　(3)不记载金额的营业账簿、权利许可证照(房屋产权证、营业执照、专利证)和辅助性账簿(企业的日记账簿、各种明细分类账簿)：以件数作为计税依据

　　【例题1·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，以所载金额作为计税依据缴纳印花税的有( )。(2008年)

　　A、产权转移书据

　　B、借款合同

　　C、财产租赁合同

　　D、工商营业执照

　　【答案】ABC

　　【解析】(1)选项ABC：产权转移书据、财产租赁合同、借款合同以凭证所载金额作为计税依据;(2)选项D：工商营业执照以凭证件数作为计税依据。

　　【例题2·单选题】2010年3月，甲企业与乙企业签订了一份合同，由甲向乙提供货物并运输到乙指定的地点，合同标的金额为300万元，其中包括货款和货物运输费用。货物买卖合同适用的印花税率为0.3‰，货物运输合同适用的印花税率为0.5‰。根据印花税法律制度的规定，甲企业应纳印花税额是( )万元。

　　A、0.24 B、0.15 C、0.09 D、0.06

　　【答案】B

　　【解析】载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计算贴花。因此，甲企业应纳印花税额=300×0.5‰=0.15(万元)。

　　【例题3·单选题】甲公司2010年3月开业，领受房产证、工商营业执照、商标注册证、土地使用证各一件;甲、乙公司签订加工承揽合同一份，合同载明由甲公司提供原材料金额300万元，需支付的加工费为20万元;另订立财产保险合同一份，保险金额为1000万元，支付保险费10万元。已知加工承揽合同的印花税税率为0.5‰，财产保险合同的印花税税率为1‰，权利许可证照的定额税率为每件5元，则甲公司应纳印花税额为( )元。

　　A、200 B、220 C、240 D、600

　　【答案】B

　　【解析】(1)加工承揽合同的计税依据为加工费，应纳印花税=200000×0.5‰=100(元);(2)财产保险合同的计税依据为保险费，应纳印花税=100000×1‰=100(元);(3)权利许可证照应纳印花税=5×4=20(元)。

　　三、印花税的税收减免(★★★)(P190-192)

　　1、法定凭证免税

　　(1)已缴纳印花税凭证的副本或者抄本;

　　(2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。

　　2、免税额

　　应纳税额不足0.1元的，免征印花税。

　　3、其他规定

　　(1)国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同，免征印花税。

　　(2)无息、贴息贷款合同，免征印花税。

　　(3)对房地产管理部门与个人订立的租赁合同，凡用于生活居住的，暂免贴花;用于生产经营的，按规定贴花。

　　(4)对企业车间、门市部、仓库设置的不属于会计核算范围，或虽属会计核算范围，但不记载金额的登记簿、统计簿、台账等，不贴花。

　　(5)企业与主管部门签订的租赁承包经营合同，不属于财产租赁合同，不征收印花税。

　　(6)农林作物、牧业畜类保险合同，免征印花税。

　　(7)书、报、刊发行单位之间，发行单位与订阅单位或个人之间而书立的凭证，免征印花税。

　　【例题·多选题】根据印花税法律制度的规定，下列各项中，免征印花税的有( )。

　　A、已缴纳印花税凭证的副本

　　B、财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据

　　C、无息、贴息贷款合同

　　D、报刊发行单位与订阅单位或个人之间书立的凭证

　　【答案】ABCD

　　第六节 资源税法律制度

　　一、资源税的纳税人和征税范围

　　1、纳税人(★)(P195)

　　(1)资源税的纳税人是指在我国境内开采应税矿产品或者生产盐的单位和个人。

　　(2)中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。因此，中外合作开采石油、天然气的企业不是资源税的纳税义务人。

　　【解释1】资源税是对在我国“境内”生产或者开采应税矿产品的单位或者个人征收，“进口”的矿产品和盐不征收资源税。

　　【解释2】资源税是对开采或者生产应税矿产品进行销售或者自用的单位和个人，在“销售或者自用”时的一次性征收，而对“批发、零售”已税矿产品的单位和个人不征收资源税。

　　【解释3】资源税的纳税人，不仅包括中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业。

　　2、征税范围(★★★)(P195)

　　目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，具体包括：

　　(1)原油：仅限于开采的天然原油，不包括人造石油

　　【解释】开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。

　　(2)天然气：专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括“煤矿生产的天然气”

　　(3)煤炭：仅限于原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品

　　(4)其他非金属矿原矿：包括宝石、金刚石、玉石、大理石、花岗石等

　　(5)黑色金属矿原矿：包括铁矿石、锰矿石和铬矿石

　　(6)有色金属矿原矿：包括铜矿石、铅锌矿石、铝矿石、镍矿石等

　　(7)盐：包括固体盐(海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐)、液体盐

　　【解释】征收资源税的7个税目仅限于“初级矿产品或者原矿”，而加工后的资源产品不属于资源税的征税范围。

　　【例题1·单选题】根据资源税法律制度的规定，下列各项中，不属于资源税征税范围的是( )。(2007年)

　　A、天然气 B、地下水 C、原油 D、液体盐

　　【答案】B

　　【解析】目前资源税的征税范围仅包括矿产品和盐类，不包括地下水。

　　【例题2·多选题】根据资源税法律制度的规定，下列单位和个人的生产经营行为中，应缴纳资源税的有( )。

　　A、冶炼企业进口铁矿石

　　B、个体经营者开采煤矿

　　C、军事单位开采石油

　　D、中外合作开采天然气

　　【答案】BC

　　【解析】(1)选项A：在境内“开采”应税矿产品的单位和个人征收资源税，“进口”资源产品不征收资源税;(2)选项D：中外合作开采石油、天然气，按照现行规定只征收矿区使用费，暂不征收资源税。

　　【例题3·多选题】根据资源税法律制度的规定，下列各项中，属于资源税征税范围的有( )。

　　A、与原油同时开采的天然气

　　B、煤矿生产的天然气

　　C、开采的天然原油

　　D、生产的海盐原盐

　　【答案】ACD

　　【解析】天然气仅限于专门开采或者与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气。

　　二、资源税的税目与税额(★)(P196-197)

　　1、资源税税目、税额幅度的调整，由国务院确定。

　　2、资源税适用单位税额的调整，由财政部、国家税务总局或由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　3、适用税额的特殊规定

　　(1)纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。

　　(2)纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算;不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。

　　(3)独立矿山、联合企业收购的未税矿产品，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税;其他收购单位收购的未税矿产品，按照税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。

　　【例题·单选题】根据资源税法律制度的规定，独立矿山、联合企业收购未税矿产品适用( )。

　　A、矿产品原产地的税额标准

　　B、矿产品收购地的税额标准

　　C、本单位应税产品的税额标准

　　D、税务机关核定的税额标准

　　【答案】C

　　三、资源税的征税数量(★★★)(P197)

　　1、一般规定

　　(1)纳税人开采或者生产应税产品销售的，以“销售数量”为课税数量。

　　(2)纳税人开采或者生产应税产品自用的，以“自用数量”为课税数量。

　　【例题·单选题】某企业2010年3月份开采铝土矿石500吨，销售400吨，适用的单位税额为每吨14元。根据资源税法律制度的规定，该企业当月应纳资源税( )元。

　　A、2240 B、3360 C、5600 D、7000

　　【答案】C

　　【解析】纳税人开采或者生产应税产品销售的，以“销售数量”(而非开采数量)为课税数量。应纳资源税=400×14=5600(元)。

　　2、特殊规定

　　(1)纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或按主管税务机关确定的折算比换算成的数量为课税数量。

　　(2)纳税人的减税、免税项目，应当单独核算课税数量;未单独核算或者不能准确提供课税数量的，不予减税或者免税。

　　(3)原油中的稠油、高凝油与稀油划分不清或不易划分的，一律按原油的数量课税。

　　(4)纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。

　　【例题·计算题】某盐场2010年3月份以自产液体盐3.6万吨和外购液体盐2万吨(已按5元/吨缴纳了资源税)加工固体盐1.8万吨对外销售，取得销售收入1080万元，已知：固体盐税额30元/吨。

　　【答案】该盐场3月份应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额-外购液体盐已纳资源税额=1.8×30-2×5=44(万元)。

　　【例题2·单选题】根据资源税法律制度的规定，下列关于资源税课税数量的表述中，不正确的是( )。

　　A、某油田自产自用的天然气，以自用数量为课税数量

　　B、某煤矿对外销售自己开采的原煤，以销售数量为课税数量

　　C、某盐场以自产液体盐加工固体盐后销售的，以使用的液体盐数量为课税数量

　　D、某煤矿自产自用的原煤，以实际移送使用数量为课税数量

　　【答案】C

　　【解析】纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。

　　【例题3·计算题】某煤矿2010年3月份生产销售原煤15万吨，煤矿生产天然气500万立方米，自用原煤加工洗煤3万吨，综合回收率为60%。已知：该煤矿煤炭适用的单位税额为1.5元/吨，天然气适用的单位税额为10元/千立方米。应交多少资源税?

　　【答案】

　　(1)煤矿生产的天然气500万立方米暂不征收资源税。

　　(2)销售原煤应纳资源税税额=课税数量×适用的单位税额=15×1.5=22.5(万元)

　　(3)自用原煤应纳资源税税额=加工产品实际销量和自用量÷综合回收率×适用的单位税额=3÷60%×1.5=7.5(万元)

　　(4)该煤矿3月份应纳资源税税额=22.5+7.5=30(万元)

　　四、资源税的税收减免(★★)(P199)

　　开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。

　　【例题1·单选题】某油田3月份生产原油5000吨，当月销售3000吨，加热、修井自用100吨。已知该油田原油适用的资源税单位税额为8元/吨。该油田3月份应缴纳的资源税税额为( )元。(2009年)

　　A、40000 B、24800 C、24000 D、23200

　　【答案】C

　　【解析】(1)开采原油过程中用于加热、修井的原油免税;(2)纳税人开采或者生产应税产品销售的，以“销售数量”为课税数量，该油田应纳资源税=3000×8=24000(元)。

　　【例题2·单选题】某油田2010年4月生产原油6400吨，当月销售6100吨，自用5吨，另有2吨在采油过程中用于加热、修井。原油单位税额为每吨8元，该油田当月应缴纳资源税( )元。

　　A、48840 B、48856 C、51200 D、51240

　　【答案】A

　　【解析】(1)在采油过程中用于加热、修井的2吨免税;(2)该油田应缴纳资源税=(6100+5)×8=48840(元)。

　　五、资源税的纳税义务发生时间(★★★)(P200)

　　1、纳税人采取分期收款结算方式的，为销售合同规定的收款日期的当天。

　　2、纳税人采取预收货款结算方式的，为发出应税产品的当天。

　　3、纳税人采取其他结算方式的，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。

　　4、纳税人自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天。

　　5、扣缴义务人代扣代缴税款的，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。

　　【例题·多选题】根据资源税法律制度的规定，关于资源税纳税义务发生时间的下列表述中，正确的有(　　)。(2008年)

　　A、采用分期收款结算方式销售应税产品的，为发出应税产品的当天

　　B、采用预收货款结算方式销售应税产品的，为收到货款的当天

　　C、自产自用应税产品的，为移送使用应税产品的当天

　　D、扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款的当天

　　【答案】CD

　　【解析】(1)选项A：纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天;(2)选项B：纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。

　　第七节 土地增值税法律制度

　　一 、土地增值税的征税范围(★★★)(P203)

　　1、一般规定(P203)

　　(1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地的行为不征税。

　　(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

　　(3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

　　【解释】不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”;(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

　　2、特殊规定(P204-205)

　　(1)以房地产进行投资、联营

　　①以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　②以土地(房地产)作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

　　(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　【相关链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

　　(3)房地产的交换

　　房地产的交换，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对“个人之间”互换“自有居住用”房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　【相关链接】交换房屋时，由多交付货币的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

　　(4)合作建房

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　(5)房地产的出租

　　房地产的出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。

　　(6)房地产的抵押

　　对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　【相关链接】土地、房屋权属的继承、出租、抵押，不属于契税的征税范围;但以受赠方式取得土地、房屋权属的当事人，应缴纳契税。

　　(7)企业兼并转让房地产

　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　(8)房地产的代建行为

　　代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

　　(9)房地产的重新评估

　　国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

　　(10)土地使用者处置土地使用权

　　土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地的过程中是否与对方当事人办理了土地使用权权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

　　【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是( )。

　　A、某市房产所有人将房屋产权无偿赠送给其女儿

　　B、某市房产所有人将房屋产权有偿转让给他人

　　C、某市土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与某学校

　　D、某市土地使用权人将土地使用权出租给某养老院

　　【答案】B

　　【解析】(1)选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不征收土地增值税;(2)选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体将土地使用权赠与教育事业的，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产的出租，不征收土地增值税。

　　【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

　　A、公司与公司之间互换房产

　　B、房地产开发公司为客户代建房产

　　C、兼并企业从被兼并企业取得房产

　　D、双方合作建房按照比例分配房产后自用

　　【答案】A

　　【解析】(1)“公司与公司之间”互换房产，应当缴纳土地增值税;(2)“个人之间”互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

　　【例题3·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。

　　A、个人之间互换自有居住用房地产

　　B、兼并企业从被兼并企业取得的房地产

　　C、通过中国境内非营利的社会团体赠与社会公益事业的房地产

　　D、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

　　【答案】D

　　【解析】以房地产作价入股进行投资或者联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税。

　　【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，某房地产开发公司的下列行为中，不缴纳土地增值税的有( )。

　　A、以其建造的商品房进行投资和联营的

　　B、将其开发的部分房地产转为公司自用

　　C、将其开发的部分房地产用于出租

　　D、代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

　　【答案】BCD

　　【解析】(1)选项A：凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应征收土地增值税;(2)选项BC：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税;(3)选项D：房地产开发公司虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

　　表5-1 土地增值税的征税范围

事项	是否征收土地增值税
出售	征收
继承	不征
赠与	（1）赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”的不征 （2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不征 （3）其他赠与征收
出租	不征
抵押	（1）抵押期间：不征 （2）抵押期满后，以该房地产抵债的：征收
交换	（1）单位之间互换：征收 （2）个人之间互换“自有居住用房”：免征
合作建房	（1）建成后自用：免征 （2）建成后转让：征收
代建房	不征
评估增值	不征
被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的	暂免
投资、联营	（1）将房地产转让到投资联营企业时：暂免 （2）将投资联营的房地产再转让时：征收
房地产开发企业	（1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时：不征

　　二、土地增值税的计算(★★★)

　　(一)计税依据(P206)

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　1、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　2、新建房地产的扣除项目金额(4+1)

　　(1)取得土地使用权所支付的金额

　　①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

　　②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　【解释】在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，不能作为税金项目扣除。

　　(2)房地产开发成本

　　房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(3)房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

　　①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5%。

　　【答案】则允许扣除的房地产开发费用=500+(5200+2800)×5%=900(万元)。

　　②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　【例题·计算题】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明)。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10%。

　　【答案】允许扣除的房地产开发费用=(5200+2800)×10%=800(万元)。

　　(4)与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。但需要注意以下两点：

　　①外商投资房地产开发企业因不缴纳城市维护建设税和教育费附加，因此，在计算与转让房地产有关的税金时不含城市维护建设税和教育费附加。

　　②房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。

　　(5)财政部确定的其他扣除项目

　　对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。

　　【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用，对此考生应特别注意。

　　【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20%的规定;从事房地产开发的纳税人在销售使用过的旧房时，并不适用20%的规定。

　　表5-2 新建房地产的扣除项目金额

1	取得土地使用权所支付的金额	题目中一般会直接给出
2	房地产开发成本	题目中一般会直接给出
3	房地产开发费用	（1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：利息据实扣除，其他房地产开发费用按照前2项指标合计金额的5％以内扣除 （2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的：所有房地产开发费用按照前2项指标合计金额的10％以内扣除
4	与转让房地产有关的税金	房地产开发企业的印花税已列入管理费用中，不允许再扣除；其他纳税人缴纳的印花税允许扣除
5	加计20％	仅限于房地产开发企业销售新建商品房，其他纳税人只需计算前4条

　　【解释】在计算扣除项目金额时，房地产开发企业与其他纳税人的前3项指标的处理完全相同，主要区别是：(1)印花税的处理方法不同;(2)房地产开发企业有“加计20%”的规定。

　　(二)税率(P210)

　　1、土地增值税实行四级超率累进税率

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　2、速算扣除法

　　(1)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(4)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　(三)土地增值税的计算步骤(★★★)

　　1、计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)

　　2、计算扣除项目金额

　　3、计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额

　　4、计算增值率=增值额÷扣除项目金额

　　5、根据增值率确定适用的税率

　　6、计算应纳税额

　　【例题1·计算题】某房地产企业销售商品房取得销售收入8000万元，扣除项目合计5000万元，增值额=8000-5000=3000(万元)，增值率=增值额÷扣除项目=3000÷5000=60%。

　　(1)采用速算扣除数的方法(直接用速算扣除法的第2档)

　　(2)采用超率累进税率的方法(分段计算)

　　【答案】(1)应纳土地增值税税额=3000×40%-5000×5%=950(万元);(2)应纳土地增值税税额=5000×50%×30%+(3000-5000×50%)×40%=950(万元)。

　　【解析】需要缴纳土地增值税是3000万元的增值额，以2500万元(扣除项目金额的50%)作为分界线，3000万元的增值额分为两个部分：(1)2500万元以下的部分适用30%的税率;(2)2500-3000万元的部分适用40%的税率。

　　【例题2·计算题】

　　某外商投资房地产开发公司于2009年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20000万元，公司按税法规定缴纳营业税1000万元、印花税10万元;公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。

　　已知：该公司所在省级人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

　　要求：计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。

　　【答案】

　　(1)房地产转让收入=20000万元

　　(2)确定转让房地产的扣除项目金额

　　①取得土地使用权所支付的金额=3000万元

　　②房地产开发成本=4000万元

　　③房地产开发费用=(3000+4000)×10%=700(万元)

　　④与转让房地产有关的税金=1000万元

　　⑤从事房地产开发的加计扣除额=(3000+4000)×20%=1400(万元)

　　⑥扣除项目金额=3000+4000+700+1000+1400=10100(万元)

　　(3)增值额=20000-10100=9900(万元)

　　(4)增值率=9900÷10100=98.02%

　　(5)应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455(万元)

　　【解析】(1)房地产开发费用中的利息支出为1200万元，由于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明，只能按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%计算扣除;(2)房地产开发企业缴纳的10万元印花税已含在房地产开发费用中，不允许在单独扣除;(3)房地产开发企业允许按照“取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本”合计数的20%加计扣除。

　　三、税收减免(★★★)(P212-213)

　　1、纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　【解释】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

　　2、自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　4、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　【解释1】因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　【解释2】因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有( )。

　　A、国家机关转让自用房产

　　B、工业企业以不动产作价入股进行投资

　　C、房地产公司以不动产作价入股进行投资

　　D、某商场因城市实施规则、国家建设的需要而自行转让原房产

　　【答案】BD

　　【解析】(1)选项A：国家机关转让自用房产属于土地增值税的征税范围;(2)选项B：以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税;(3)选项C：以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;(4)选项D：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

　　四、土地增值税的纳税清算(★★)(P214)

　　1、纳税人应主动进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2、税务机关可以要求纳税人进行清算的情形

　　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省级税务机关规定的其他情况。

　　【例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有( )。

　　A、直接转让土地使用权的

　　B、房地产开发项目全部竣工、完成销售的

　　C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D、取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

　　【答案】ABC

　　【解析】选项D：主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于纳税人应进行土地增值税清算的范围。